[부동산] 부모님 노후 걱정인데, 농지연금이란게 있었네

안녕하세요. 밤고래에요:)

오늘은 오랜만에 부동산에 대해서 포스팅을 해볼까합니다.

 

우선, 저희 부모님 같은 경우 개인연금을 별도로 들어놓으신 것이 없으시고

국민연금만 들어놓으셨는데

아버지의 연세도 퇴직나이와 가까워지시고

어머니는 가정주부라서

아버지께서 나중에 퇴직하시면 노후가 좀 걱정이에요.

 

 

 

 

이러던 중에 부동산 유튜브 행크TV 라는 채널을 통해

농지연금이라는 것을 알게되서 

공유해드리고자 알아왔습니다.

혹시 농지연금이라고 들어보셨나요?

 

농지연금이란, 

주택연금과 비슷한 개념인데요.

만 65세 이상의 사람이 농지(토지 전,답,과수원)를 가지고 있다면,

농지를 담보로 농지은행에서 신청인에게 연금을 지급 해주고

사망시 해당 농지를 처분해서 채무를 상환하는 제도에요.

위에서 말한 채무란, 농지은행이 신청인에게 지급한 연금액을 말하고,

농지의 공시지가를 기준으로 연금을 지급합니다.

(참고로 내년인 2022년 부터는 만 60세 이상부터 신청이 가능합니다.)

 

토지를 그냥 사서(일반 매매) 농지연금으로 전환하는 것도 좋지만,

공시지가 대비 저렴하게 구매해서 취득한 뒤,

농지연금으로 전환하면 더욱 대이득 아닐까요?

방법은 바로 토지경매 입니다.

 

위의 말이 좀 어려울 수도 있어서 

경매 건의 예시를 들어보겠습니다. 

아래 예시는 제가 구독하고 있는 유튜브 행크TV 영상에서 참고한 것입니다.

 

 

 

 

위와 같이 전라남도 무안군에 있는 토지 4317m2(1300평)이 경매에 나왔고, 

지속적인 유찰 끝에 감정가 1.3억짜리를 4천만원에 낙찰받은 사례입니다. 

왜 이렇게 유찰이 되었을까요?

 

 

 

 

해당 토지는 인접한 도로가 없어서 입지도 매우 안좋았고,

토지 아래에 터널이 있어서

개발이나 투자처로는 매력이 떨어지는 곳이었습니다.

그러다보니 5번의 유찰 끝에 6회차에 4천만원이라는 매우 낮은 금액으로 낙찰이 되었죠.

 

하지만 여기서 중요한 것은 토지를 농지연금으로 전환할 때의 기준이

토지 아래에 터널이 있든, 저희가 얼마에 낙찰을 받은게 중요한 것이 아니라,

해당 토지의 '공시지가'가 기준입니다. 

 

 

 

 

해당 토지의 공시지가는 감정가 31,800원 보다도 높네요. 

공시지가는 m2 당 41,800원이고 공시지가 기준의 해당 토지의 가치는

41,800 x 4317 m2 = 1.8억 원입니다.

즉 이 경매 토지건의 경우 공시지가 1.8억 토지를 4천만원에 낙찰받은 Case 입니다.

 

그럼 공시지가 1.8억 토지의 경우

농지연금으로 전환시 얼마나 수령하게 될까요?

 

네이버에 '농지은행'을 검색하면, 농지은행 사이트가 조회됩니다.

이 농지은행 > 농지연금 > 예상연금조회 메뉴를 통해서

신청인 나이와 공시지가를 입력 후, 연금예상 수령액 조회가 가능합니다.

 

농지은행 통합포털

 

 

위 전남 무안군 경매건의 경우 예시를 들어보면, 

1948년생(만 73세) 기준, 공시지가 금액 1.8억에 대한 예상 수령액을 조회해보면

아래와 같이 나옵니다.

 

 

 

 

종신형을 택하게 될 경우, 

매월 약 84만원의 연금액을 수령하게 되며

(신청인 사망 시, 배우자로 승계)

 

일시인출형의 경우, 

5천만원 일시 지급을 받고, 

매월 약 60만원의 연금액을 수령하게 됩니다. 

 

경매로 4천만원에 낙찰을 받았는데,

일시인출형으로 전환하게 되면

원금회수+a 도 가능하고 매월 연금도 수령하게 됩니다.

 

여기까지 유튜브 영상을 보고, 

 

 

 

"와 대박이다"

 

 

 

라고 생각했는데, 반전이 있어요;;;;;;;;;;;;;;

농지연금에 대해서 좀 더 알아보니 요건이 더 있네요.

역시, 돈벌기는 쉽지 않은...

농지연금이 워낙 괜찮다보니 

요건도 점점 더 강화되고 있어요.

현재 2021년 10월 31일 기준의 농지연금 가입 요건은 

 

 

1. 신청인의 영농경력이 5년 이상일 것

2. 토지의 지목이 전,답,과수원으로써 실제 영농에 이용되고 있는 농지

3. 2년 이상 보유한 농지

4. 담보농지 주소지의 직선거리 30km 이내에 신청인의 주소지가 있어야함

 

 

농지은행 통합포털

 

 

흠...역시나 쉽지 않군요ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

특히, 영농경력 5년 이상이라는 조건과

담보농지 주소지 30km 이내에 주소지가 있어야한다는 요건이 좀 어려울 수 있겠네요. 

흠 근데 직선거리 30km 이내라는게 잘 감이 안와서

지도에 저희집 주소지인 성남시청을 기준으로

반지름 30km 이내 지역이 어디인지 확인해봤는데요.

 

 

 

 

토지가 저렴한 지역을 찾아야하니, 

당연히 서울은 안될 것이고, 

비교적 토지가 저렴하고 농지로 사용하기 좋은

양평이나 남양주, 광주, 용인시에 있는 토지를 매입하여

영농을 하는 것이 좋을 것 같네요.

 

결국 현실적인 방안은 2가지가 있는데요. 

 

첫번째로는 부모님 주소지 이전을 하지 않은 Case 

1) 성남시(부모님주소지) 30km 이내 저렴한 토지 경매 매입

2) 해당 토지에서 5년 동안 영농

-> 뭐 부모님께서 주말농장으로 사용하거나, 제가 청년농부로 뭔가를 해야...?

3) 농지연금 전환

-> 저는 개인적으로 원금회수하면서 연금도 받는 일시인출형이 좋은 것 같네요.

 

두번째로는 부모님 주소지 이전을 하는 Case

1) 전국 대상으로 저렴한 토지 경매 매입

2) 해당 토지에서 5년 동안 영농

3) 부모님 주소지를 해당 토지 인근으로 이전

-> 이 과정에서는 부모님께서 귀농을 하신다던지 실제적인 Action이 필요해서 좀 어려울 듯...

4) 농지연금 일시인출 전환

 

 

예상과는 달리 경매로 토지 매입 후에 

바로 농지연금으로 전환해서 원금회수를 할 수 있는 방법이 아니라서, 

현금흐름 측면에서는 별로 좋지 않은 투자처 일 수도 있을 것 같습니다.

 

그러나, 부모님께서 정말 주말농장 같은 영농에 대해 생각이 있다면

경매로 토지를 저렴하게 매입 후,

5년동안 영농을 하면서 취미생활을 즐기신다음에

농지연금으로 전환하게 되면 정말 괜찮은 방법인 것 같아요.

 

참고로 농지은행 사이트에는 아래와 같이

2018년 1월 1일 이후 경매/공매로 취득한 농지의 경우 제외라고 나와있으나, 

해당 농지를 2년 이상 보유하고 30km 이내 거주하면 신청이 가능합니다.

 

사실 원래 요건에 위 내용이 포함되어있으며, 

경/공매로 저렴하게 취득한 토지를

농지연금 신청하는 사람이 많다보니 이러한 요건이 생긴 듯 합니다.

 

 

 

 

제가 참고한 행크TV 영상은 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다. 

 

 

농지연금에 대한 이야기는 여기까지 입니다.

사실 '부동산 경매'에 대해서 좀 더 이야기 하고 싶어요.

 

 

https://www.news1.kr/articles/?4399643

 

 

2019년부터 코로나로 인해서 자영업자 등 가계 상황이 좋지 않아졌고

우리나라 가계 부채율이 사상최고치를 계속 경신하는 시점입니다.

 

위와 같이 개인파산 신청건수가 매년 증가하고 있는 추세인데

미국 연준이 금리인상을 하게되면,

우리나라 한국은행 역시 금리인상을 하게 될 것이고, 

가계들의 대출이자 부담이 높아져 

개인 파산이 더욱 가속될 것으로 보입니다...

개인 파산으로 인해 개인이 소유하고 있는 부동산은

채권자(ex-국민은행 등)의 요청으로 경매로 진행 될 것입니다...

 

분명 굉장히 안타까운 일이지만,

앞으로 경매물건은 개인파산수와 비례하여

많이 나올 것으로 생각됩니다.

 

결국, 지금이 경매 공부를 더욱 열심히하고

Seed Money 를 모아놔야 하는 시점이 아닌가 싶습니다.

 

지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사하며,

궁금하신점은 댓글로 남겨주시면 

최대한 확인한 후 말씀드리겠습니다!

 

추가로 농지연금에 좋은 정보를 공유해주신, 

풀하우스님과 행크TV 감사합니다 :)