[독서] 송사무장의 부동산 경매의 기술#5(법정지상권)

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오늘은 저번 송사무장의 부동산 경매의 기술#4 에 이어서

책 리뷰와 느낀점을 서술해 나갈 예정입니다.

 

이번 편에도 '4장 중수에서 고수 따라잡기'를 이어서 다룰 예정이에요. 

그럼 이번에도 책의 인상적인 문구와 느낀점, 목표를 정리해나가며 읽겠습니다.

 

4. 법보다 빠른 것 법정지상권 실전사례

 

문구 : 이런 스타일의 사기유형은 빌라나 나홀로 아파트를 지을 때 가끔 볼 수 있다. 토지에 1순위로 은행 근저당을 설정하고, 추가로 2순위, 3순위, 4순위로 사채도 쓰고, 자재비 결재도 미루고, 돈을 많이 빌린 뒤 일부러 은행 이자를 연체하여 토지만 경매가 진행되게 하는 것이다. 공사가 중단된 건물이 토지에 서 있고, 유치권 금애곧 만만치 않은 건물은 매각에서 제외되고, 토지만 경매가 진행되므로 낙찰가는 떨어지고, 당연히 은행보다 뒤에 돈을 빌려준 후순위 채권자들은 돈을 떼이는 것이다...이렇게 빚을 한 번에 세탁하기로 마음먹은 건축주가 다시 경매에 입찰하여 토지만 싸게 낙찰 받고 건물공사를 마무리하는 것이다. 건축주가 낙찰 받지 못하더라도 낙찰자에게 유치권으로 대항한다(p266)

 

 

느낀점 : 아니...이렇게 사기를 칠 수도있구나...말소기준권리(위에서는 1순위 은행 근저당) 이후에는 채권금액이 보장이 안되는걸 이용하는 방법이 있다니...유의해야겠다. 위에서는 No3에 해당하는 하나은행 근저당이 말소기준권리이고 그 이후에는 채권자가 돈을 받을 수 없다.

목표 : - 

 

문구 : 법률사무소에서 예전에 진행했던 사건 중 이번과 가장 유사한 사건 자료를 뽑았다...주상복합 아파트이므로 건물 지하부터 3층까지 공사한 감정가격만 하더라도 67억 원이 나왔다. 하지만 철거판결 후에도 토지주와 건물주가 최종협상이 되지 않아 결국은 67억 원의 비용이 들어간 이 건물은 실제로 철거하는 대집행까지 하게 된 사건이었다.(p276)

느낀점 : 건물주들은 대부분 소송을 통해 건물이 철거된다고 해도 믿으려 하지 않는다. 건축중인 건물이 실제 철거하는 경우가 빈번하지 않으나, 정말 대집행 하는 경우도 있다.

목표 : - 

 

 

* 법정지상권 제대로 알기

1. 지상권

타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권

쉽게 말하면, 토지를 토지주의 의사와 관계없이 사용할 수 있는 권리이다.

 

2. 법정지상권

토지와 지상 건물이 동일인에게 귀속하고 있었으나, 저당권에 의한 경매의 원인으로 토지와 지상건물의 소유자가 달라진 떄에 건물 소유자를 보호하기 위해서 법률의 규정에 따라 인정되는 지상권

 

3. 관습법상의 법정지상권

동일한 소유자에서 토지와 건물 중 어느하나가 매매 및 기타 원인으로 각각 소유자가 달라진 경우, 토지주와 건물주 사이에 건물철거 특약이 없으면 건물소유주는 지상권을 취득하게 된다.

 

4. 법정지상권이 성립하지 않는 경우

첫번째, 토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물

두번째, 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다르고 계속해서 토지와 건물이 한 번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물

세번째, 건물주와 토지주 사이에서 건물철거 특약이 있는 건물

네번째, 공유지분 토지 위에 서 있는 1인의 건물

다섯번째, 지료를 2년 이상 연체한 건물

여섯번째, 건물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우

 

5. 토지와 건물이 있는데 어떠한 경우 토지만 경매될까?

첫번째, 토지주와 건물주가 각각 다른 명의로 되어있는 상태에서 토지주가 토지에 설정된 채무를 갚지 못한경우

두번째, 채무자가 은행에서 토지와 건물을 공동담보로 하여 대출받았는데, 건물이 등기부상에 기재된 것과 현황이 다른경우

세번째, 건축주가 신축건물을 짓는 도중에 토지의 과다채무를 견디지 못하는 경우

네번째, 건물은 완공되었으나 토지에 있는 채무를 갚지 못하고 준공이 안된 건물의 경우(건물등기부등본이 없음)

다섯번째, 불법건축물이나 무허가 건물이 있는 경우

 

6. 법정지상권 물건 가운데 수익을 낼 수 있는 물건 고르는 요령

첫번째, 법리적으로 지상권이 성립되지 않는 물건

두번째, 건물만 경매가 진행되는 경우, 오히려 건물의 지상권이 성립되면 수익이 날 수 있다

세번째, 지료를 받을 목적으로 토지만 경매에 나온 경우

네번째, 외관이나 건물 상태가 아주 불량한 경우 토지 입찰

다섯번째, 건물이 쓸 만한 경우나 건물주에게 토지가 반드시 필요한 경우 토지 입찰

 

 

5. 눈물의 보증금 대금 미납 사례

문구 : 말소기준권리보다 앞선 선순위전세권이 있을 경우에는 배당요구 신청을 하지 않으면 낙찰자가 전세보증금을 인수해야 하므로 많이 유찰된 상태가 아니면 입찰하지 말아야 하는데, 이것을 간과하고 입찰하여 보증금 전액인 1억 2000만 원을 인수해야 하는 것이었다. 아마도 선순위전세권자가 배당요구 신청을 하지 않아도 자동 배당되는 선순위 임차권과 착각한 듯 하다(p291)

느낀점 : 선순위전세권과 선순위임차권이 다르구나...? 말소기준전에 2억 보증금으로 전세세입자가 들어왔는데, 배당요구 신청을 안하면 낙찰후에 내가 그 보증금을 돌려주어야 한다. 선순위 임차권같은경우는 배당요구 신청을 하지 않아도 낙찰금액에서 법원이 임차인에게 보증금에 해당하는 금액을 자동배당하여 내가 그 금액을 돌려주지 않아도된다.

목표 : - 

 

 

위의 경우에는 낙찰자가 선순위 전세권을 제대로 확인하지 않아서 낙찰보증금을 2500만원을 포기하게 된 사례이다.

이 부분을 읽기전에는 선순위 전세권에 대해서는 인지하기 못했는데, 

차이점을 분명히 알아야겠다!

 

문구 : "도로 옆에 있는 땅인 줄 알았는데 재 땅은 산 정상에 위치한다고 하네요..."(p292)

느낀점 : 낙찰전에 정확한 위치를 확인하기 위해 임장은 필수이다!

목표 : - 

 

여기까지가 송사무장 부동산 경매의 기술 마무리 입니다.

책 한권으로 정말 많은 스토리와 지식을 접했고, 

나름 알차게 블로그에 정리하며 공부를 해서 뿌듯하네요 :)

 

모두모두 경매공부 열심히해요~!~!