[부동산] 사례로 보는 유치권이란 무엇일까?

안녕하세요. 밤고래에요 :)

경매 스터디를 하면서, 여러가지 케이스를 접하게 되는데 

그 중에서도 '유치권'이라는 용어를 많이 접할 수 있습니다. 

 

유치권이 뭐죠...?

경매는 공부를 하면 할 수록 법 공부를 하고있다는 느낌을 많이 받습니다.

주요 내용은 현재 제가 읽고있는 '송사무장의 부동산 경매의 기술'에서 발췌하였고

여기에 사례를 덧붙여 이해를 도왔습니다. 

 

저같은 부린이가 유치원에 대해서 어느정도 이해한 부분을

다른분들도 최대한 이해가 쉽도록 정리해봤어요 :)

 

 

1. 유치권이란 무엇인가?

 

 

"민법 제 320조 : 유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리이다"

 

타인의 물건? 점유? 채권? 변제? 유치?

유치권에 대한 법적 정의에도 어려운 단어들이 많아서 사실 처음에 봐도 무슨말인지 잘 이해가 안되었습니다.

부린이의 언어로 해석해볼께요.

 

타인의 물건이란, 다른사람의 부동산 즉 아파트나 상가 다세대 주택등을 말합니다.

점유란, 그 부동산에 위치하고 있는 것(예외존재)을 말하며 예외케이스도 존재합니다.

채권이란, 돈을 받을 권리이죠

변제란, 돈을 받는 것을 의미하구요.

유치란, 점유와 비슷한 맥락이라고 생각하시면 됩니다.

 

사실 이렇게 사전적 정의의 설명보다는 예시를 통해서 이해하는 것이 훨씬 쉽더라구요. 

예를 들면 아래와 같습니다.

 

 

등장인물 : A(부동산 소유주/채무자), B(공사업자), C(부동산 낙찰자)

 

2019.1.1 A가 자신이 소유한 다세대 주택을 담보로 국민은행에서 2억원 대출시행

2019.2.1 A가 자신의 소유한 다세대 주택 외관 리모델링을 위해 B에게 의뢰하여 공사시행(공사대금 5천만원)

2019.4.1 B는 공사를 완료하였으나 A가 공사대금을 주지 않음. 이 때부터 점유하며 유치권행사

2020.1.1 A가 대출을 갚을 능력이 없어 국민은행이 법원에 강제경매시행요청

2021.1.1 C가 해당 다세대 주택을 낙찰 받았으나, B가 못받은 공사대금을 C가 대신 주어야함

           B는 C가 공사대금을 주기 전까지 점유하고있는 해당 다세대 주택을 계속 점유하고 있을 수 있음(유치권리)

 

어떠신가요?

유치권의 의미와 왜 경매 권리분석 시 유치권이 있는 물건을 조심해야되는지 좀 더 이해에 도움이 되셨나요?

 

그런데 꼭 유치권은 위와같이 공사대금에 한하는 것은 아닙니다. 

 

 

2. 유치권 권리를 주장할 수 있는 경우

첫번째, 경매부동산을 공사하고 공사비를 받지 못했을 때

위의 예시처럼 경매부동산에 대해서 공사업자가 공사를 시행하고 집주인에게 받지 못한경우

 

두번째, 임차인 또는 제 3취득자의 필요비와 유익비

경매부동산의 개량이나 보존을 위해 지출된 비용은 유치권 주장이 가능합니다.

예를 들면, 임차인이나 제 3취득자가 경매부동산의 자산가치를 증대하기 위해 비용 지출하고, 집주인에게 받지 못한경우

 

세번째, 손해배상채권

채무불이행에 따른 손해배상청구권은 원채권의 연장이라고 보아야하므로 경매물건이 손해배상채권과 관련이 있을 경우 유치권을 주장할 수있다(대법원판결 1976.9.28 76다582)

예를 들면, 제 3자가 경매물건과 관련하여 집주인에게 돈을 빌려주었는데 받지 못한경우

 

 

 

3. 유치권의 성립요건

아래의 성립 요건 중 하나라도 제외되면 유치권자는 공사채권을 낙찰자에게 변제받을 수 없고, 해당 부동산의 명도를 거부할 수 없어요. 

 

첫번째, 유치권의 채권이 경매부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가 도래해야 한다.

예를 들면, 임차인이 지금 전세 살고있는 집이 경매에 넘어갔어요. 보증금을 받아야하는데...대항력이 없어요ㅠ

이런 경우에는 안타깝지만 임차인은 보증금을 못받고, 계속 점유한다고 해서 유치권이 성립되지 않아요.

유치권의 채권은 임차가 목적이 아닌

경매부동산 자체와 관련된 채권(경매부동산 가치 상승 등) 이어야 유치권이 성립되요.

상가임차인의 경우에도, 임차할때 투자한 시설투자비 등은 자신의 영업을 목적으로 한 것이지

해당 부동산의 가치 상승을 하기위한 행위로 보기 애매하므로 이런경우에도 유치권성립이 어려워요.

 

두번째, 채권자가 경매부동산을 점유하고 있어야 한다. 

유치권 점유는 직접 점유하거나 경비업체나 용역을 지정하여 간접 점유해도 인정되고, 잠금장치를 하고 명인 공고를 해두는 것으로도 점유가 인정됩니다.

점유를 할 때에는 중간에 끊이지 않고 지속하여야 해요(점유의 영속성)

예를 들면, 제가 공사업자인데 유치를 계속하고있다가 몇 일 사정이 있어 어디가야되는 경우 간접 점유나 잠금장치 등을 안하고 그냥 가버린다면 점유가 끊기게되므로 유치권 성립이 안되는거죠...

 

세번째, 경매기입등기(압류) 전에 점유해야 한다.

유치권에 대한 점유는 아무 떄나 한다고 인정되는 것이 아니에요.

반드시 경매기입등기 전에 점유를 개시하여야만 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 

예를 들면, 제가 공사업자인데 공사대금을 못받고있는 상태입니다.

그런데 어찌어찌 들어보니 공사한 그 부동산이 경매 진행중이라는거에요. 

부리나케 제가 유치권신고를 하고 점유를 했지만 이미 그 때는 늦은 거에요.

경매부동산 강제경매개시결정의 기입등기 이전에 점유를 해야만 유치권이 인정됩니다.

 

네번째, 공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성 시 유치권권리 배제특약이 없어야 한다.

공사도급계약을 할 때 특약사항에 유치권권리 배제라는 항목이 있다면

나중에 공사대금을 못받아도 유치권 주장을 할 수 없습니다.

 

 

조금 더 궁금하신점이 있으신분은 아래 글을 참고해주세요.

 

[독서] 송사무장의 부동산 경매의 기술#2(상가와 유치권)

여기까지 유치권에 대한 정의와 사례 및 성립요건을 다루었고, 궁금하신 점이 있다면 댓글에 남겨주세요 :)

감사합니다