[독서] 송사무장의 부동산 경매의 기술#2(상가와 유치권)

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오늘은 저번 송사무장의 부동산 경매의 기술#1 에 이어서

책 리뷰와 느낀점을 서술해 나갈 예정입니다.

 

책을 읽으면서 정말 경매가 매력적인 투자 방법이란 것을 느끼고 있고,

대충이 아닌, 확실하게 공부하기 위해 

꼼꼼히 블로그에 정리해야할 필요성을 느낍니다. 

 

문구 : 상가가 경매로 제 3자에게 낙찰되면 재계약을 성사시키지 못할 경우 보증금, 시설비(권리금) 모두를 손해 보게 되니 상가임차인으로서는 입찰을 생각하는 것이 당연할 것이다. (P101)

느낀점 : 상가임차인의 경우 경매에 굉장히 취약하구나...만약 상가임차인이 된다면, 해당 상가에 근저당이 잡혀있는지 꼭 확인하자.

목표 : 어떤 시나리오가 생기는지 상세 예시를 만들어보자.

 

 

내가 야탑역에 명량핫도그 장사를 하려고 상가임차를 했다.

거기에 명량핫도그 인테리어 및 시설투자 다 하고,

자리가 좋아서 권리금도 이전 임차인한테 2천만원이나 주었다.

장사 시작한지 3개월됬나?

그 상가가 경매 넘어간다고 한다...

경매 넘어가면 시설투자 및 권리금 다 날리게생겼다.

이 상가는 꼭 내가 경매로 입찰받아야한다.

혹시나 안되면 새로운 소유주와 원만히 해결하여 임차계약을 연장해야한다.

 

문구 : 상가를 매입할 때 순수 현금투자비용(대출을 받지 않았을 경우라고 가정) 임대가격을 비교하여 월세 수익률이 6% 이상이면 괜찮은 것이다.

느낀점 : -

목표 : 내가 소유한 상가의 수익률은 얼마지?

 

상가 매매가격 6000만원

26만원/월 = 312만원/년

312/6000 = 0.052 = 5.2%

 

문구 : 그동안 병원장은 열심히 영업을 했기에 경매로 인해 임차보증금은 전부 잃긴 했지만 주변에 공단이 형성되어 있고, 주위에 병원이 없어서 독점적으로 영업이 잘되고 있기 때문이었다. 

느낀점 : 어휴...상가임차할때 정말 잘 선택해야겠다. 대항력없이 들어가면 꼼짝못하고 보증금 다 잃겠다. 상가 뿐만 아니라 전/월세 주거 계약 역시 마찬가지!

목표 : - 

 

문구 : 경매는 잔금을 납부하려면 낙찰일로부터 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 또 1주일 항고기간이 지나야, 즉 낙찰일로부터 총 2주가 경과되어야 잔금을 납부할 수 있다.(낙찰 받은 날부터 최소한 2주가 지나야 한다)(p126)

느낀점 : 경매 낙찰 후 몇몇 과정들이 있구나...

목표 : -

 

문구 : 내가 처음 예상했던 시나리오와는 전혀 딴판으로 스토리가 전개되고 있었다. 나는 다음 매수자를 찾기 위해 많은 고민을 했다...나는 최후의 수단으로 이 농지를 경매로 매각하기로 결정했다. 경매도 또 하나의 매매 방법이다...경매로 매각하면 결국에는 분명 매수자를 찾게 되어있다...경매는 망해야만 나오는 것이 아니다. 경매시장도 일종의 매매시장이라는 것을 알기 바란다.(p131)

느낀점 : 경매로 내 물건을 팔수도 있구나!? 

목표 : -

 

 

흠...그런데 내가 다시 경매로 팔고싶을 때 어떻게 경매시장에 매각하는지

아무리 찾아봐도 정보가 없다...

혹시 위의 송사무장님 사례처럼 자신의 부동산을 경매시장에 매각하고 싶은경우

어떤 절차가 있는지 아시는 분은 댓글에 공유 부탁드립니다!

 

문구 : 슈퍼마켓 아저씨와의 대화를 통해 공사업자들이 점유하지 않았다는 것도 알아냈다. 유치권이 성립되려면 여러 가지 요소가 있는데, 그 중에 점유는 선택이 아닌 필수 요건이다. 유치권은 법원에 신고하는 것이 대부분이지만 신고하지 않는다고 해서 권리를 포기한 것이 아니다. 신고하지 않아도 낙찰자에게 대항할 수 있다....공사현장을 열쇠로 잠금장치도 해두지 않았다(잠금장치를 해두는 것만으로도 유치권은 점유가 인정된다). 따라서 유치권 성립은 안 될 것으로 확신했다.(p139)

느낀점 : 공사가 진행중단되었고, 공사인원들이 점유하지 않으면 유치권을 행사할 수 없다. 

목표 : 유치권에 대해 좀 더 알아보자

 

 

가끔 공사현장에 이렇게 '유치권 행사중'이라는 현수막이 있는경우가 있다. 

결론부터 말하면 '공사비를 못받은 공사업자들이 현장을 점유중인 상태'이다.

 

유치권이 있는 경우, 낙찰받은 후에 공사업자들이 받지 못한 공사대금을 주어야만한다.

그러나 유치권이 성립되기 위해서는 공사인원들이 

저렇게 현수막만 걸어 놓는 것이 아니라 '현장 점유'를 하고 있어야 한다.

이것은 선택이 아닌 필수다!

 

문구 : 가구 수가 많을 때 명도 하는 방법...다가구 주택에서 명도 해야 할 가구 수가 많을 때는 가장 먼저 이사를 나갈 수 있는 집을 찾아야 한다. 즉 이사를 가고 싶어 하는 집을 찾는 것이다. 예를 들면 경매부동산에 사는 세입자 중에서 이미 이사할 곳을 정해두었거나, 건물의 하자 등의 이유로 정이 완전히 떨어진 사람이다. 이런 사람들은 여러 가구가 똘똘 뭉쳐있어도 낙찰자의 설득에 쉽게 동요된다.(p147)

느낀점 : 가구 수가 많을 때 명도하는 방법은 정말 여러가지가 있는 것 같다.

목표 : 이 글을 읽으면서, 다가구 명도법에 대한 다른 아이디어가 떠올랐다.

 

 

만약 내가 낙찰받은 다가구 주택에 8가구가 있고,

그 임차인들은 나에게 많은 이사비를 지급받기를 원한다.

그들은 300만원씩 이사비를 받기를 원하지만,

나는 150만원 이상 줄 생각이 없다.

 

임차인의 이사비 총액 : 300 x 8 = 2400 만원

나의 이사비 총액 : 200 x 8 = 1600 만원

 

물론 원만하게 대화로 풀어나가는 것이 가장 좋지만, 이런 아이디어도 생각이 났다.

'먼저 이사를 나가는 가구 순서대로 이사비를 많이 드리겠다.'

라고 말씀을 드리고, 2안으로 '200만원씩 똑같이 나누어 드리겠다는 것'

 

1안 : 250 > 230 > 220 > 200 > 200 > 180 > 170 > 150 (총액 1600만원)

2안 : 200만원 전체 지급 (총액 1600만원)

 

다가구 명도에 대한 좋은 글이 있어서 공유합니다!

다가구 선순위대항력 확정일 없을 때 배당 | 풍요 번영 유여림

문구 : 체크리스트를 작성하여 입찰 전에 빠짐없이 점검하도록 하자

느낀점 : 입장(현장실사) 할 때, 체크리스트를 작성해가서 점검해보자

목표 : 책에 나와있는 체크리스트를 간략하게 정리해보자

 

임장체크리스트_v1.0_210426.xlsx

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여기까지가 이 책의 반정도 읽은 2장. 초보에서 중수되기 마지막입니다. 

다음편부터는 3장. 명도의 기술을 읽으면서 정리하겠습니다 :)