[독서] 송사무장의 부동산 경매의 기술#1(권리분석)

안녕하세요. 밤고래에요 :)

이번에는 경매 서적의 베스트 셀러 

'송사무장의 부동산 경매의 기술'을 읽으며, 

인상적인 점을 정리해나갈 계획입니다.

 

문구 : 

느낀점 :

목표 : 

 

이번에도 역시 위의 형식으로 

독서를 하며 인상적인 부분을 작성하며, 

제가 느낀점과 목표를 기술해나가겠습니다~!

 

문구 : 만약, 대법원 사이트에 정보가 잘못 기재되었거나 오류가 있으면 어떻게 될까? 이럴 때에는 '매각불허가' 신청을 하고 입찰보증금을 되돌려 받을 수 있다(p32)

느낀점 : 유료 경매 사이트의 경우 정보가 잘못기재되어있으면 방법이 없다...대법원 사이트도 꼭 참고하자. 대법원 사이트도 정보가 잘못 되어있다면 매각불허가 신청을 하면된다. 

목표 : 실제 경매현장 절차가 어떻게 되는지 알아보자

 

[부동산] 법원에서 진행되는 경매절차

 

 

문구 : 등기부현황에서 2005.10.28일에 대백상호저축은행에서 설정한 근저당이 말소기준권리가 된다. 임차인으로 등재된 양*호의 주민등록전입일은 말소기준권리보다 빠른 2003.10.28일이다. 임차인의 경우 말소기준권리보다 앞서 전입하면 대항력이 있다. (P48)

느낀점 : 대항력의 기준을 알았다. 대항력있는 임차인이 있다면 안좋은 것이라고 했는데...

목표 : 대항력 임차인이 있는 경우의 어떤 문제가 발생할 수 있을까?

 

상세 예시는 아래 언급!

 

문구 : '대지권이 없음'이라고 표시된 경우에는 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야 한다.

느낀점 : 우리가 아파트나 상가 등 일반적으로 말하는 부동산을 살 때, 그 부동산은 사실 건물+대지로 이루어져 있다. 그러나, 건물만사고 대지권이 없는 부동산(대지권이 없음)은 추후 문제가 될 수 있다.

목표 : 대지권이 없으면 어떤 문제가 발생할 수 있을까?

 

대지권이 없는 건물만 낙찰받은 경우, 

향후 토지소유자로부터 건물철거 또는 매도청구를 당하거나

내가 소유한 기간동안 토지소유자에게

지료(토지이용료)를 납부해야 되는 경우가 발생할 수 있다.

 

 

위의 예시처럼 경매 물건이 나왔을 때, 

비고란에 대지권이 없음이 표시가 된다.

 

문구 : 권리분석을 할 때 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 가등기/가처분이 있는지, 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분이 있는지 반드시 확인해야 한다(예고등기는 2011년 10월 13일로 폐지됨)

느낀점 : 사실 위의 문구를 100% 이해하지 못했다. 그러나, 말소기준권리를 찾아 앞뒤로 가등기/가처분이 있는지 유심히 보자.

목표 : -

 

문구 : 등기부등본상에 말소기준권리보다 뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 붙어있는 모든 지저분한 것들이 무조건 말소된다. 즉, 등기부등본이 깨끗하게 세탁되는 것이다.

느낀점 : 경매물건 권리분석의 가장 포인트는 '말소기준권리'를 찾는 것

목표 : 말소기준권리가 될 수 있는 것들은 어떤 것이 있을까?

 

1) 저당권(근저당권)

2) 압류(가압류)

3) 담보가등기

4) 경매기입등기(등기부등본에는 '강제경매개시결정'이라고 표시)

 

위의 권리가 여러 개인 경우 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 된다.

 

 

문구 : 

느낀점 :

목표 : 배당요구종기일이 뭐지?

 

문구 : 낙찰자가 우세하다고 절대 점유자를 짓밟아선 안된다. 나는 큰 돈은 아니지만, 항상 이사비는 손에 쥐어서 내보냈다. 그들도 원래부터 나쁜 사람이 아니고 상황이 그렇게 만든 것이라고 생각하기에...(P75)

느낀점 : 낙찰이 되어 기존 점유자를 내보내는 과정에서 이사비를 주는 것이 필수는 아니지만, 그들도 이렇게 된 상황이 슬프고 안타까울 것이다...경매를 너무 이성적으로만 처리하기 보다는 사람의 관점에서도 보는 눈이 있어야한다.

목표 : - 

 

문구 : 대항력 있는 임차인이 배당요구 신청을 했다고 하더라도 경매절차에서 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액은 낙찰자가 낙찰금액 외에 추가로 인수해야한다.(P76)

느낀점 : 실제 예시가 없으니 정확히 이해가 되지 않는다. 

목표 : 예시를 만들어서 위의 문구를 생각해보자.

 

성남시 임차인 홍길동 전입일 2018.1.1 / 보증금 7000만원

근저당 국민은행 2019.1.1 (말소기준권리) / 채권금액 2억

낙찰 2020.1.1 / 낙찰금액 2억5천만원

 

출처 : 네이버 블로그 상도부동산 김부장

 

홍길동은 말소기준권리보다 이전에 전입하였으므로

'대항력 있는 임차인'이다.

 

홍길동이 배당요구 신청을 하면, 낙찰금액에서 홍길동의 보증금 중 3400만원이 배당된다.

최우선 변제 금액 항목 중 '소액임차인 보증금' 기준은

서울시 1억1000만원 이하 중 3700만원 최우선 변제 

과밀억제권역(성남시, 수원시, 부천시, 인천 등) 1억원 이하 중 3400만원 최우선 변제

 

그러나 위의 경우에는 낙찰금액이 2억 5천만원

임차인에게 3400만원 배당, 국민은행 2억 배당 후, 나머지 1600만원이 남는다.

 

1600만원으로는 임차인의 나머지 보증금 3600만원을 다 주지 못하므로,

낙찰 후에도 나머지 2000만원을 대항력있는 임차인인 홍길동에게 추가로 줘야한다.

 

문구 : 전입일만 빠르고 임차인의 지위에 있지 않은 자나, 임차인일지라도 경매부동산의 대출실행 시 임차인의 지위를 주장하지 않겠다고(무상임차인각서 등)한자도 허위로 서류를 꾸며 법원에 신고하거나, 신고하지 않았더라도 낙찰된 후 낙찰자에게 임차인의 권리를 주장하며 대항하는 일도 있는데 낙찰자 입장에서는 이런 물건을 피하기만 할 것이 아니라 잘만 분석하면 오히려 큰 수익을 올릴 수 있게 된다.(p76)

느낀점 : 전입이 무조건 임차가 되지는 않는다. 또한, 무상임차인각서를 작성한 자는 전입일이 말소기준권리보다 빨리 임차를 하여도 대항력있는 임차인이 아니다.

목표 : 경매부동산의 대출실행의 실제 예시를 만들어보자

 

홍길동이 아튼빌라 203호에 전세로 들어가고싶어

국민은행에서 전세대출을 받았으나, 

당시 무상임차인각서를 작성했다.

 

이 경우 홍길동은 전입일/임차일이 말소기준일보다 빨라도

대항력있는 임차인이 아니다.

 

문구 : 집합건물, 즉 빌라, 연립주택, 오피스텔의 경우 현황에는 1동, 2동 또는 101호, 201호로 되어있으나, 건축물대장과 등기부등본상의 기재가 위의 현황과 다른 경우 임차인은 대항력을 인정받지 못한다. 만약 임차인이 잘못 기재된 사실을 알고 주소를 정정하여 전입신고를 수정한 경우 수정한 날 이후로 대항력이 생긴다.

느낀점 : 이런경우는 대항력이 없구나...

목표 : 보다 상세한 예시를 들어보자.

 

임차인 홍길동이 아튼빌라 201호에 월세 계약을 했다.

문에는 201호로 쓰여있으나 실제로 그곳은 203호였다.

이 경우 201호로 전입신고/임대차 계약을 한 경우

대항력이 없으며, 이를 인지하고 수정한 경우부터 대항력이 생긴다.

 

문구 : 이런 배당형 부동산은 종목을 가리지 않아도 된다. 빌라, 오피스텔, 아파트 등의 물건으로 대출과 임대보증금을 활용하여 임대수익이 충분하다고 생각될 경우 매입하는 것이다.

느낀점 : 꼭 아파트만 고집할 필요는 없다. 

목표 : -

 

책 한권을 가지고 일주일에 반권은 읽자는 목표가 생겼습니다.

그러나 조급해하지말고 중간중간

모르는 개념이 있으면 확실히 정리해 나가는것이

더욱 중요한것 같습니다. 

 

저같은 부린이가 경매 서적을 읽으면서 

모르는 용어와 생소한 개념들이 정말 많았지만

여기까지 정리하면서도 많은 점을 배울 수 있었습니다. 

 

다음 [독서] 송사무장의 부동산 경매의 기술#2 에서 뵙겠습니다 :)