[독서] 송사무장의 부동산 경매의 기술#3(명도의 기술)

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오늘은 저번 송사무장의 부동산 경매의 기술#2 에 이어서

책 리뷰와 느낀점을 서술해 나갈 예정입니다.

 

이번 편에는 3장 명도의 기술을 주로 다룰 예정이에요. 

저는 아직 실전경매를 해본적이 없지만,

경매하면 가장 어렵게 느껴지는것이 점유자들을 명도하는 것이 어려울 것 같아요.

그럼 이번에도 책의 인상적인 문구와 느낀점, 목표를 정리해나가며 읽겠습니다.

 

3장 명도의 기술

3-1 경매의 꽃 - 명도의 기술(p163)

 

 

문구 : 상대방의 처지를 헤아려보자. 그리고 상상력을 동원하여 내가 만약 점유자라면 이 상황에서 어떤 방법이 최선일지, 어떻게 대처할지 생각해보자. 역지사지(易地思之) 라는 말이다...이사비를 적당히 주는 것은 절대 낙찰자가 패배하고 굽히는 것이 아니다. 이렇게 끝나는 것은 서로가 윈윈 하는 최상의 결과라고 생각한다.(p166)

느낀점 : 명도는 협상이다. 나의 이익보다는 점유자의 처지를 잘 헤아리면서 협상을 진행하자.

목표 : -

 

문구 :

점유자 - "제가 상황이 힘들어서 집 구하는 보증급이라도 하게 이사비 1000만원은 챙겨주쇼!"

낙찰자 - "사장님 상황이 정말 힘드신가 보네요. 그런데 어쩌죠? 저 혼자 투자한 게 아니라 이 물건은 경매를 아주 잘하시는 사장님과 함께 했습니다. 그 분은 이사비를 항상 100만 원 안에서 해결하시거든요. 워낙 깐깐하신 분이라서... 제가 말씀은 한번 드려보겠습니다."

느낀점 : 이렇게 대화속에 가상의 인물을 추가하면서 나의 아군을 추가시킨다. 이러면, 낙찰자는 점유자의 무리한 요구를 정중하게 거절하면서 감정을 건드리지 않고 자기 의사를 전달했다. 그리고 말씀드려보겠다고 했으므로 즉답을 피하고 추후통보가 가능하게 되었다.

목표 : - 

 

문구 : 

낙찰자 - "점유자님! 저랑 함께하는 사장님은 무조건 법무사를 통해 인도명령신청과 강제집행을 위한 수순을 밟습니다. 혹시 법원에서 우편물이 오더라도 기분 나빠하지 마세요. 제가 사장님꼐 잘 말씀드리겠습니다."

앞에서는 원만한 협상을 하면서도 한편으로는 인도명령신청과 강제집행을 위한 법적 절차를 진행하더라도 점유자와 함께 가상의 사장을 욕하면 되는 것이다.

낙찰자 - "아니, 이번에는 점유자와 얘기가 잘 돼서 법적 절차 생략하고 우편 발송하지 말라고 말씀드렸는데...그 사장님이 원래 그래요. 저도 함께 일하지만 정말 힘들어요..."

내가 선수 치면 점유자는 잠시 뒤 다음과 같이 말할 것이다

점유자 - "그 사장님 정말 너무 하는구만. 당신도 참 힘들겠네!"

느낀점 : 대단...하다. 가상의 인물을 아군으로 만들어서 이렇게 점유자에게 당근과 채찍을 준다니. 그리고 점유자와 원만히 해결되는것 같아도 인도명령신청과 강제집행을 준비해야한다. 점유자가 약속을 어겨 부랴부랴 법적 절차를 뒤늦게 준비하는 경우도 있다고 한다.

목표 : - 

 

 

* 가구 수가 많거나 점유자가 많은 경우 명도의 기술

 

 

첫째, 법적 절차는 미리미리 준비하라

- 강제 집행 카드는 히든카드지만 협상결렬 시 신속하게 집행할 수 있게 준비해야 한다.

 

둘째, 처음 방문할 때 모든 가구를 한곳에 모이게 해서 그들의 의견을 들어라

- 시간이 오래 걸리더라도 여러 가구의 의견을 다 듣고, 연락처를 모두 적고, 가구마다 처한 상황도 모두 메모해야 한다. 처음 방문했을 때 모든 가구의 눈은 오직 낙찰자가 점유자에게 지급하는 이사비 액수에 초점이 맞추어져 있다. 그러나 이때 점유자들의 계속되는 질문에 낙찰자의 카드를 먼저 보여줘서는 안 된다. 점유자들이 답답해할지라도 오로지 청취모드로 머물러야 한다

 

셋째, 첫 명도 대상을 선정하라

- 물이 새고 곰팡이가 피어 있거나 보일러가 고장 난 가구 등 하자가 있는 집에 사는 점유자, 이사할 집을 미리 구해놓은 점유자 등 이사보내기가 쉽다. 어떠한 기준으로든 낙찰자는 첫 번째 목표를 꼭 찾아야 한다.

 

넷째, 점유자들을 떼어 놓아라

등장인물 : 송사무장, 파주댁(대표가구, 배당받음), 춘천댁(배당 못 받음)

가구 수가 많아도 일단 두 가구만 싸움을 붙이면 된다.

 

 

파주댁 : 사무장님, 우리한테 이사비를 어느 정도 주실 수 있는지 결정해오셨죠?

송사무장 : 네 맞습니다. 그런데 우리요? 왜 우리죠? 각자 처한 상황이 다 다른데요. 

파주댁 : 그래도 한집에 사는 모두 똑같은 임차인인데 우리가 맞죠. 빨리 얼마씩 지급할 건지 이사비용만 말씀해주세요.

송사무장 : (춘천댁의 눈을 마주치며) 그러면 춘천 댁한테 드릴 돈을 파주댁께 드리라고요?(이때 배당을 받지 못한 춘천댁이 화들짝 놀란다.)

춘천댁 : 아니, 사무장님. 왜 제 돈이 파주 댁한테 가는데요? 설명 좀 해봐요

송사무장 : 배당을 전부 받은 가구하고 하나도 못 받은 가구하고 이사비는 당연히 차이가 나게 책정되는데 배당받은 가구가 돈을 많이 요구하니 사모님께 드릴 돈을 나눌 수 밖에 없잖습니까?

춘천댁 : 그건 사무장님 말이 맞죠. 저희는 배당도 못 받았는데 이사비라도 많이 주셔야죠.

파주댁 : 다 함께 뭉쳐서 낙찰자에게 이사비를 똑같이 요구하기로 해놓고 이제 와서 딴소리야.(싸움시작!)

 

편 가르는 기준은 보증금이 많은 가구와 적은 가구, 배당을 받는 가구와 못 받는 가구 등 그때그때 상황에 맞게 적용하면 된다.

 

다섯째, 각개전투에 돌입하라. 사정이 급한 가구를 골라서 먼저 이사시켜라

- 사정이 급한 가구를 먼저 이사시키고 이사비용보다 더 적은 금액으로 축소된 이사비 영수증을 따로 만들어 놓는다. 다른 가구들 때문에 그렇다고 설명하고 지급한 이사비보다 축소된 영수증 하나 더 받는 것은 어렵지 않다.

(ex- 실제로 120만원 주었으나, 이사비 영수증은 100만원)

 

여섯째, 축소된 영수증으로 나머지 가구들을 압박하라.

- 나머지 점유자들은 첫 번째 가구가 이사비를 얼마나 받았는지 매우 궁금해 한다. 두 번 째 집을 방문할 때 먼저 나간 집의 축소된 영수증을 내민다. 더 늦게 이사하면서 첫 번째 가구가 받았던 이사비보다 더 많은 금액을 요구하기는 양심상 힘들다.

 

 

3-2 효과 만점 유용한 내용증명(p181)

문구 : 낙찰자가 점유자를 상대로 명도를 이끌어내기 위한 내용증명을 작성할 때 점유자와 협의가 되지 않아 명도소송에 의해 판결을 받고, 강제집행(부동산 인도 집행)까지 진행하게 된다면 이에 따른 소송비용 및 강제집행비용을 점유자에게 청구할 것이고, 낙찰자의 소유권 이전일로부터 매달 무상으로 거주했던 월세부분에 대해서도 부당이득을 청구한다는 등의 문그를 기재한다. 또한 협상 결렬 시 법적인 조치를 하겠다는 단호한 표현의 내용증명은 상대방에게 큰 압박이 될 것이다.(p182)

느낀점 : 소송비용 및 강제집행비용을 꼭 낙찰자가 내는 것은 아니였구나!? 점유자에게 청구할 수도 있구나.

목표 : - 

 

* 낙찰자가 명도를 지연시키는 세입자에게 보내는 내용증명의 예시

 

이러한 예시는 나중에 내용증명을 실제로 쓸 때 엄청난 보기와 도움이 될 것 같다.

 

문구 : 체납관리비가 있는 건물을 낙찰 받았을 경우, 관리사무소에게 그동안 해당 부동산의 점유자 내지 임차인에게 관리비를 적극 징수하지 않은 것에 대한 업무상 과실부분을 묻겠다는 내용과 체납관리비 중 공용부분만 낙찰자의 부담이라는 내용증명을 발송하면, 관리사무소 입장에선 엄청난 심리적 부담을 느끼게 된다.

느낀점 : 체납관리비가 있는경우에 낙찰자가 굳이 점유자와 싸우지 않아도 관리사무소를 통해서 해결할 수 있구나. 그리고 체납관리비를 낙찰자가 다 부담하는 것이 아니라 공용부분만 부담한다는 것도 배웠다.

목표 : - 

 

 

문구 : 내용증명을 인터넷 우체국(www.epost.go.kr)을 통해서도 발송할 수 있다. 만약 발송한 내용증명을 배달증명으로 보내면 발송한 내용증명에 관해 누가 수령했는지 여부를 확인할 수 있는 등기가 다시 발신인에게 온다. 또한 배달증명을 보내지 않더라도 본인이 발송한 내용증명을 인터넷 및 스마트 폰을 통해서도 확인이 가능하며, 요즘에는 우체국에서 우편물 접수 시에 발신인의 핸드폰 번호를 등록하면 배송여부를 문자로 통지해 주기도 한다.

느낀점 : 내용증명을 점유자가 잘 수신했는지 어떻게 알지 궁금했는데 이런 방법이 있구나.

목표 : -

 

문구 : 필자의 경험에 의하면, 앞으로 부동산 가격이 상승할 것이라는 강한 확신이 들었던 시기보다는 다른 사람들이 가격 하락에 대한 두려움을 느끼며 매입하지 못하고 있는 시기에 투자를 했을 때 훨씬 더 나은 수익을 거두어들였다.

느낀점 : 현재 부동산 시장이 매우 많이 상승했다. 지금은 거품이며, 머지않은 미래에 부동산 시장이 조정(하락)될 것이라는 예측을 해본다. 이를 대비해서 경매를 준비하자.

목표 : - 

 

 

문구 : 2008년 금융위기 때 매매가격은 추가로 더 떨어질 것으로 예상되어 모두가 부동산 매입을 두려워했다. 그러나 필자는 매매가격을 염두에 두고 투자를 하는 것이 아닌, 철저하게 임대수익이 나올 수 있는 알짜 매물만을 시세의 절반도 안 되는 가격으로 매입했다. 꾸준히 임대수익이 나오는 물건은 굳이 하락장에서 매도하지 않고, 월세를 받다가 다시 상승장이 올 때까지 여유 있게 기다릴 수 있기 때문이었다.(p193)

느낀점 : 하락장에도 무조건 매수를 안하는 것이 아니라, 임대수익을 보며 기다릴 수 있는 매물을 매수하자.

목표 : - 

 

 

이번장을 보면서, 송사무장님의 엄청난 지략과 생생한 현장을 볼 수 있었다.

특히 다가구 명도 사례를 읽을 때는 삼국지의 제갈공명이 생각날 정도였다ㅋㅋ

짧은 장에도 정말 많이 배웠다.