[독서] 송사무장의 부동산 경매의 기술#4(강제집행)

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오늘은 저번 송사무장의 부동산 경매의 기술#3 에 이어서

책 리뷰와 느낀점을 서술해 나갈 예정입니다.

 

이번 편에는 '4장 중수에서 고수 따라잡기'를 다룰 예정이에요. 

그럼 이번에도 책의 인상적인 문구와 느낀점, 목표를 정리해나가며 읽겠습니다.

 

4장 중수에서 고수 따라잡기

1. 법대로 해주마 - 유치권 실전 사례

 

문구 : 유치권 신고를 한 '**산업안전관리공사'의 법인등기부등본을 살펴보았다. 그런데 자세히 보니 유치권신고를 한 법인의 대표이사와 이사가 소유자의 친형들이었다(뭔가 구린 냄새가 났다~)...그런데 서류를 확인하다 보니 또 하나의 법인이 발견되었다. **종합건설이라는 법인이었다. 여기에는 소유자가 이사로 등재되어 있고 나머지 형들이 대표이사와 이사로 되어 있었다...점점 유치권이 허위일 가능성이 크다고 판단되었다. 서류를 살피던 중 경매부동산의 부동산등기부등본을 들여다보았다. 드디어 여기에서 유치권자의 결정적인 실수를 발견했다.(p203)

 

유치권신고서 1번을 살펴보면 공사업자는 2002.11.12에 1억 4707만원에 공사도급계약을 체결하고 2003.4.20에 공사 완료하기로 약정했다고했는데, 이 건물은 2002.6.2~2003.6.1까지 전세권설정이 되어있다. 

유치권 금액이 몇 백만 원도 아닌 1억 4,700만 원의 대공사인데 공사하는 도중에 임차인이 살고 있다는 것은 말이 안 되었다. 또 임차인의 전세권 존속시간인 2003.4.20부터 점유했다는 것도 거짓말이었다. 

 

느낀점 : 유치권을 이용하여, 이런방법으로 사기를 칠 수도있다니 놀랍고, 이를 확인한 송사무장님도 놀랍다...ㅇㅁㅇ

목표 : -

 

문구 : 낙찰부동산에 대해 강제집행하려면, 일단 인도명령결정이 되어야 하고 인도명령결정문과 인도명령결정문이 상대방에게 송달되었다는 송달증명원을 첨부해서 강제집행 신청을 해야 한다. 따라서 인도 명령이 결정되었더라도 결정문을 상대방이 받지 않았다면 강제집행을 신청할 수 없다.(p210)

느낀점 : 포인트는 점유자가 인도명령결정문을 송달 받아야(인지) 강제집행을 신청할 수 있다!

목표 : -

 

문구 : 실전에서는 잔금납부와 동시에 인도명령신청을 한다(p211).

느낀점 : 점유자가 쉽게 나가는 안나가는 결과를 정확히 알 수 없으므로, 잔금납부와 동시에 인도명령신청을 하자!

목표 : -

 

문구 : 인도명령의 대상을 소유자, 채무자뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대항력이 없는 점유자로 확대함으로써 부동산 명도를 수월하게 하였다. 소유자의 동거가족, 상속인, 피고용인, 점유보조자 등이 해당한다.

느낀점 : 인도명령의 대상을 소유자 혹은 점유자와 같이 직접적으로 연관된 사람한테만 하는줄알았는데, 대상을 집행방해를 하는 대상에게 다 해당할 수 있다.

목표 : 인도명령 후 강제집행을 하는 비용은 얼마가 들까?

 

강제집행을 하는 경우, 집행관 2명과 보조원 1명, 신청인과 증인 2명, 열쇠수리공이 갑니다. 

집행예납비용은 강제집행을 하는 건물의 규모(면적)에 따라 천차만별이며

아래의 예시의 경우 약 13만원 정도가 소요된다.

 

부동산경매 강제집행 절차 비용 신청서 위임장 작성방법

 

* 경매 강제집행 절차 요약

인도명령신청 -> 인도명령결정 -> 점유자에게 인도명령결정문 송달 -> 해당 계에서 송달증명원 발급

-> 송달증명원 + 인도명령결정 정본으로 집행관 사무실에 강제집행 신청

-> 집행비용 예납 -> 점유자에게 집행 계고(예고) -> 부동산 인도 집행 시행

-> 유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않은 경우)

 

문구 : 점유이전금지가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제 3자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요 없이 승계집행문을 부여 받아서 강제집행이 가능하다.

느낀점 : 만약 기존 점유자가 제 3자에게 점유이전을 한다면 머리가 아프겠구나...

목표 : 실제 예시를 들어보자.

 

2021.4.1 : 점유자(소유자) A, 점유자의 부인 B

2021.4.1 : 낙찰자 J

2021.4.2 : 낙찰자 J 가 A, B를 상대로 인도명령 신청을 함(강제집행까지는 법원의 검토 대기)

2021.4.3 : 점유자가 제 3자인 C에게 점유이전을 함

2021.4.4 : 낙찰자 J는 C에 대해서 인도명령을 신청하지 않았으므로 C에 대해서 다시 인도명령을 신청해야함.

 

위와 같이 인도명령은 대상을 한정하므로,

대상이 바뀌지 않도록 하는 점유이전금지가처분을 꼭 인도명령과 함께 신청하자

 

 

 

2. 지분 부동산 대부도 포도밭 낙찰기

문구 : 나는 현물분할이 가능한 토지라고 하더라도 토지 위에 건물이 있고 현제 사용되는 농로도 우리 토지를 가로질러서 있기에 절대 현물분할이 불가능하다는 준비서면을 작성하여 제출했다.

느낀점 : 토지의 지분을 낙찰받는 경우 현물분할 혹은 대금분할로 진행된다.

목표 : 역시나 용어가 어려우니 실제 예시를 들어보자

 

등장인물 :

A(토지 720 m² 의 기존 소유자이자 채무자),

B(A와 형제관계이자 나머지 토지의 지분자),

C(토지 720 m² 의 낙찰자)

토지 : 경기도 안산시 단원구 대부동 ** 번지

전체 토지 : 2165 m²

낙찰받은 토지 : 720 m² (전체토지의 약 1/3)

 

현물분할의 경우

- 물리적으로 땅을 떼어줄 수 있는 경우 지분이 있는 낙찰받은 토지에 대해서 전체토지와 분리

- 전체 토지 2165 m² 에 대해서 낙찰받은 토지 720 m² 만 별도등기가 되어 지분이 아닌 온전한 자신의 것이된다.

- 통상 법원은 물리적으로 분할이 가능한 경우 현물분할을 원칙으로 한다.

 

대금분할의 경우

- 지분이 있는 토지의 원래 전체토지를 경매로 진행하여 매각한 뒤, 매각금액에서 나의 지분율만큼 대금을 받는 방식

- 전체 토지 2165 m² 에 대해서 경매가 진행되고, 최종 금액이 30억이라면 나의 지분은 1/3이므로 10억을 받게된다.

 

나머지 2/3를 가지고 있는 지분자의 경우 대금분할로 진행될 시, 많은 불리한 점이 있다. 

그곳이 자신의 고향집이 있거나 부모님이 거주하고 계실수도 있고 대금분할로 진행 시

자신의 토지가 시세보다 싼 값에 팔리기 때문이다.

 

이를 가지고 낙찰자는 분할이 현물분할이 아닌 대금분할이 될 수 있도록 명분을 찾아야 한다. 

현물분할할 경우 그곳에 주택이 있다던데 농로가 있다던지 등을 조사해놓는다.

대금 분할이 진행되면 나머지 지분자가 불리하므로 나머지 지분자와 협상하여 판매한다.

 

 

 

3. 공유자 우선매수의 진수 17만 평 vs 20 평

* 공유자 우선매수권이란

매각부동산이 2인 이상의 소유로 되어 있고 그중에서 일부 지분권자의 지분이 경매로 매각될 경우에는 경매가 진행되지 않은 나머지 지분권자에게 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 부여한다.

즉, 내가 지분부동산을 저렴하게 1억에 낙찰 받더라도 나머지 지분자가 낙찰가격인 1억에 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있다.

따라서 법원경매 시 공유자 물건의 경매에 참여하는 경우에는 항상 공유자우선매수신청이 들어올 것을 대비하여 경매에 임하여야 한다. 

 

 

문구 : 공유자 우선매수권이 주어지는 매물이 흥미로운 것은 그 권리가 나머지 지분의 크기엔 전혀 관계가 없다는 것이다. 즉, 이 사건에선 경매에서 빠진 20평의 공유자가 경매에 진행되는 17만평에 대해 우선 매수를 할 수 있는 권리가 생긴다.(p250)

느낀점 : 지분의 크기 상관없이 공유자 우선매수권이 주어진다니! 이런경우 17만평을 꼭 낙찰받고 싶다면 20평을 먼저 구매해서 내가 공유자 우선매수권을 가지는 것이 좋을 것 같다.

목표 : 지분 부동산에 대해서 보다 상세하게 알아보자

 

[부동산] 경매 지분 부동산 제대로 알기

위와 같이 지분 부동산에 대해서 따로 정리해두었다!

 

문구 : 어떤 상황에 부딪혔을 때 생각만으로 끝내면 공상가에 불과하다. 경매를 할 때 사소한 생각이라도 떠오르면 곧바로 움직이고 노력해야만 원하는 것을 얻을 수 있다.(p250)

느낀점 : 사소한 것이 떠올랐는데 꼭 자기합리화를 시작하며 안한다. 떠오르면 움직이자.

목표 : - 

 

오늘은 여기까지 하고 다음에는 마지막 편 법정지상권을 주로 다루도록 하겠습니다!

여기까지 읽어주셔서 감사합니다 :)