[부동산] 경매 지분 부동산 제대로 알기

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오늘은 경매에서 간간히 보이는 지분 부동산에 대해서 알아보고자합니다.

송사무장의 부동산 경매의 기술 서적을 참고로 하였으니 참고해주세요.

 

 

 

지분 부동산은 온전한 물건을 취득하지 못한다는 단점이 있지만 이런 단점때문에 일반물건보다 낙찰가격이 저렴합니다.

따라서 지분물건이라고 회피하기보다는 수익이 될 만한 경매물건이라면 적극적으로 검토를 해보는 것이 좋습니다.

 

 

1. 어떠한 경우 지분부동산이 경매에 나올까?

첫번째, 자녀들이 부모에게 상속받은 부동산을 자녀들 명의로 상속 등기한 후 형제들끼리 지분을 소유하게 되었는데, 그 형제들 중 한 사람의 지분에 채무가 발생하고 그 채무를 갚지 못하여 채권자가 그 지분에 경매 신청을 하는 경우

 

두번째, 부동산을 부부 공동명의로 샀는데, 부부 중 한사람의 사업이 부도나거나 파산한 경우

 

세번째, 종중 땅이나 부동산

 

 

 

 

2. 지분부동산의 특징

첫번째, 공유자(지분자)들끼리 상호 협의가 이뤄질 경우 전체 부동산에서 한 사람의 지분만 처분이 가능하고, 지분비율에 맞게 사용/수익이 가능하다.

예를 들면, 내가 3000평 중 1000평에 해당하는 지분부동산을 낙찰받고, 나머지 지분자와 상호 협의를 하면 1000평 부동산에 대해서만 처분이 가능하며, 내 비율에 맞게 호두나무를 심어서 수확하거나 수익을 얻을 수 있다.

 

두번째, 공유부동산에 대한 임대 및 관리는 공유자의 협의에 따라 해야하며, 지분권자를 배제하고 부동산을 사용/수익했을 경우 발생한 수익은 배제한 지분권자가 부당이익반환청구를 할 수 있다. 

예를 들면, 내가 낙찰받은 지분토지에서 나머지 지분권자들이 호두나무를 운영하고있었다. 그 호두나무농원에서 수확한 호두로 얻은 이익금에 대해서 내가 부당이익반환청구를 할 수 있다.

 

 

세번째, 공유자들이 서로 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물분할소송을 통하여 공유부동산의 분할을 청구할 수 있다. 토지는 물리적으로 가능(현물분할)하나 땅의 모양이나 위치 등을 고려하여 경제적 가치가 균등하게 분할되기 힘든 경우에는 대금분할(경매분할)이 될 수 밖에 없다. 따라서 서로 원만하게 협의가 이뤄지지 않으면 경매분할 된다고 생각하면 된다.

 

 

 

3. 공유자 우선매수청구권

첫번째, 경매 부동산이 공유 지분중에서 일부 지분권자의 지분만 매각되는 경우, 경매가 진행되지 않는 나머지 지분권자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 말한다. 

 

두번째, 경매뿐 아니라 공매에서도 나머지 지분권자에게 매각결정일까지 공유자 우선 매수권을 행사할 수 있다.

 

세번째, 지분권자는 입찰기일까지 법원에서 정하는 입찰보증금을 내고, 최고매수신고가격과 같은 금액으로 우선 매수할 것을 신고할 수 있다. 이 경우 낙찰자는 두번째 순위(차순위)가 된다. 우선매수신고서를 입찰 전에 미리 제출할 수도 있고, 입찰 당일 현장에서 행사할 수도 있다.

예를 들어보자.

 

입찰기일 : 2021.5.9

입찰보증금 : 100만원

지분권자 : A

낙찰자 : B

 

A는 2021.5.9 전에 법원에다가 100만원을 내며, 입찰기일에 정해질 최고매수신고가격으로 자신이 우선 매수할 수 있는 권리를 얻는다.

입찰기일에 B가 해당 지분토지를 1억에 낙찰받았다. 그러나 A가 1억에 해당 토지를 우선 매수할 수 있다.

최고매수신고가격이 예상한 금액보다 너무 비싸다면 다른 방안을 고려해야한다.

 

네번째, 공유자우선매수권리가 있다고 하여 나머지 지분권자가 늘 낙찰 받는 것은 아니다. 나머지 지분권자가 알지 못하고 있거나 잊고 있는 경우도 있으므로 미리 포기하는 것은 금물이다. 저가에 지분물건을 낙찰 받게 되면 나머지 공유자들과 협상할 때 유리한 위치에 설 수 있다. 공유자와 협상 결렬 시 낙찰자는 공유물분할소송을 통하여 원금 이상의 회수도 가능하나, 나머지 공유자들은 채무가 없는 본인의 지분을 경매로 매각하게 되면 손실이 있을 수 있기에 소송 중에도 협상이 되곤한다.