[독서] 교통망도 모르면서 부동산투자를 한다고?(철도기본)

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오랜만에 부동산 관련 서적을 읽으며 내용을 정리하고자합니다.

금번에 읽은 서적은 '교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?' 입니다.

 

 

교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고? - YES24

 

 

부동산 공부를 하면서 학군, 교통, 숲세권, 일자리 등 많은 요소들이 중요하지만,

'교통'에 대해서 보다 심도깊게 알고싶어 이 책을 읽게 되었습니다.

일반 차량, 버스를 이용한 도로망 보다는 주로 지하철/철도 내용을 중심으로 한 책입니다.

 

 

 

 

* 철도 노선의 종류를 알아두자

철도는 크게 다섯 가지 종류로 구분할 수 있다.

고속철도, 일반철도, 도시철도, 민자철도, 광역철도가 그것이다.

각 철도의 특징은 무엇인지 간단히 살펴보자

 

1) 고속철도

대표적인 예는 KTX, SRT, 호남고속철도이다.

정부와 한국철도시설공단이 예산을 각자 부담하지만 한국철도시설공단 역시 정부 산하 공기업이기 때문에

실질적 의사결정권자는 정부라고 볼 수 있다.

 

 

 

2) 도시철도

서울지하철, 부산지하철 등이 해당된다.

상주인구 10만 명 이상 도시에서 건설/운영하는 교통수단이다.

그러나 실제 타당성 조사를 통과하기 위해서는 '광역시 승격'을 위한 필요조건인 100만 명 이상의 수요 정도는 있어야 사업 진행이 가능하다.

주로 서울, 인천, 대전, 대구 부산, 광주 등에서 운영되고있다. 

예산은 정부에서 60%, 지자체에서 40%를 부담하지만 재정자립도가 압도적으로 높은 서울만큼은 반대로 60%를 부담한다.

 

 

 

3) 일반철도

국가기간사업에 꼭 필요한 노선으로, 통칭 고속철도와 도시철도를 제외한 철도를 의미.

우리나라의 철도의 최상위 계획은 '국가철도망 구축계획'이다. 

이 계획에 따라서 꼭 건설해야 하거나 빠르게 추진해야 할 노선들이 정해지며, 이런 노선들은 일반철도로 분류되어 정부가 100% 예산을 집행하게 된다. 

꼭 필요한 노선이기 때문에 진행속도 역시 상당히 빠르다. 

현재 진행되고 있는 대곡-소사-원시선, 월곶판교선, 인천발KTX, 수원발 KTX 등이 해당된다.

 

정부 2030 수도권 광역교통망 구축계획(https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?isHttpsRedirect=true&blogId=darkhose29&logNo=221750898565&categoryNo=56&proxyReferer=)

 

 

4) 민자철도

민간자본이 투입되어 건설/운영하는 철도로서 정부와 민간투자자의 예산 비율은 협의에 의해서 결정된다. 

예를 들어 인천공항철도는 정부 : 민간자본의 비율이 약 25:75로 진행되었지만, GTX의 경우는 정부예산 비율을 50% 이상으로 진행하겠다고 보도된 바 있다.

민자사업은 BTO 와 BTL 방식으로 나눠진다.

BTO는 구축완료 후, 민간사업자가 직접 운영(Operation)을 하는 것이며, 

BTL은 구축완료 후, 정부가 민간사업자한테 임대료(Lease)를 지불하는 방식이다.

보통 BTL이 안정적이므로 BTL로 진행이 많이 되며 사업속도가 빠르다.

 

5) 광역철도

두 개 이상의 시, 도에 걸쳐 운영되는 도시철도 및 철도를 통칭하는 운영수단이다. 

예산 비율은 국가 70%, 지자체 30%를 부담하기 떄문에 도시철도보다 지자체의 부담이 적다. 

이 때문에 진행속도가 빠르겠다고 생각할 수도 있지만,

실제로는 두 개 이상의 시, 도가 협의를 거쳐서 진행해야 하기 때문에 진행속도가 상당히 더딘 편이다.

 

 

 

예비타당성 조사가 통과된 후에도 아직 진행되지 못한 노선들이 절대다수란 사실을 기억해야한다.

예비타당성 조사는 아주 초반부에 속한다.

이 후 수많은 절차를 거치다보면 사업이 늦어질 수도 있고, 심지어 완전히 무산될 수도 있다.

계획부터 개통까지 짧게는 10년, 길게는 20년에서 30년이 소요된다.

따라서 진행 절차를 알고 있어야 진입 시기를 객관적으로 결정할 수 있다.

So, 철도사업의 절차는 어떻게 이루어지고 진입 포인트는 언제인지 알아본다.

 

 

 

* 철도 사업의 진행 단계

1) 사업계획 수립

2) 예비타당성 조사(15개월)

3) 기본계획 수립, 고시(1년)

4) 대형공사 입찰방법 심의

5) 기본설계 및 실시설계(4년)

6) 실시계획 승인, 고시(6개월)

7) 공사입찰 및 계약(3개월)

8) 착공 및 준공(5년)

 

1) 사업계획 수립

철도건설법 제 4조(국가철도망 구축계획 수립)에 의한 철도의 중장기 계획 수립단계이다.

2016년 '제 3차 국가철도망 구축계획'이 발표되었고, 언급된 노선 연결지역의 매수세가 급격히 상승하였다.

그러나, 사업성이 나오지 않아 일부계획이 무산되었다. 

사업성을 떠나서 2011년에 발표된 '제 2차 국가철도망 구축계획'에 포함된 노선들조차 대부분 수면 아래에서 머물고 있으니, 어떤 노선의 계획이 잡혔다고 해서 곧 개통될 것처럼 성급하게 투자하는 것은 지양해야 한다.

 

https://www.newsitda.com/news/articleView.html?idxno=52

 

 

2) 예비타당성 조사(15개월)

대규모 공공투자사업을 할 때 우선순위를 선정하고 예산을 효율적으로 배분하기 위해 경제적, 정책적 타상성을 미리 검토하는 단계이다. 

중요하게 봐야 할 것은 B/C(Benefit/Cost)와 AHP(Analytic Hierachy Process)라는 두 가지 지표다.

B/C는 경제성 지표로, 1.0 이상이면 통과된다. 

AHP는 정책성 타당성, 즉 지역균형발전이다 낙후도 등의 판단사항을 종합하며 0.5 이상이면 통과된다.

 

3) 기본계획 수립, 고시(1년)

공사 내용, 공사비, 공가 시간, 정차역, 철도 차량기지의 위치 등 사업의 개략적인 사항 결정

 

4) 대형공사 입찰방법 심의

일괄입찰, 대안입찰 등의 공사 방법을 놓고 국토교통부 중앙건설기술심의위원회가 심의

 

5) 기본설계 및 실시설계(4년)

본격적인 설계를 하는 단계다. 

주요 구조물의 형식, 지반, 토질 등을 조사하고 개략적인 공사비를 산정한다. 

뿐만 아니라 역사의 위치, 출입구 방향들이 결정되므로 준비 단계의 핵심이라고 할 수 있다.

이 때 신문과 뉴스에서 '00 지역에 역이 건설되고 역세권 개발계획이 확정되었다"라는 종류의 소식을 접할 수 있다.

기본설계와 실시설계 각 2년이 소요되는 중요한 작업이다.

 

6) 실시계획 승인, 고시(6개월)

모든 설계가 완료된 후 국토부에서 승인, 고시를 하는 단계다.

이 단계까지 오면 사업의 내용이 거의 변경없이 확정되었다고 볼 수 있다.

 

7) 공사입찰 및 계약(3개월)

건설사의 선정은 민간사업자들이 하며, 시공사들이 입찰에 참여한다.

 

8) 착공 및 준공(5년)

각종 중장비를 동원해 공사를 시작하므로 일반인들이 직접 체감할 수 있는 단계이다.

 

 

 

그렇다면 투자에 적합한 단계는 언제일까?

사업 계획이 시세에 가장 크게 반영되는 단계는 '착공 및 개통'이라고 한다.

그러나 이 때는 이미 시세가 너무 올랐을 수 있다. 

그러므로 착공하기 전에 다른 사람보다 한 발 먼저 진입한다면 리스크를 상당히 줄일 수 있을 것이다.

남들이 모르는 착공 전의 전조현상을 발견하고, 그에 맞춰 투자하는 것이다. 

착공 전의 전조현상으로 활용할 수 있는게 바로 '기공식 대행용역' 공고다.

 

기공식이란 정, 재계 인사를 초청하여 기념식을 하고 리본도 자르고 꽃가루도 날린다.

정부는 이런 기공식을 대행할 용역업체를 발주한다.

입찰공고를 볼 수 있는 곳은 아래와 같다.

 

조달청(www.pps.go.kr)

한국철도시설공단(www.kr.or.kr)

철도산업정보센터(www.kric.go.kr) 

 

그래서 직접 찾아봤다.

찾아본 결과는 조달청과 철도산업정보센터 공지사항 등에는 기공식 대행 입찰공고를 확인할 수 없었고, 

한국철도시설공단에서 아래와 같이 기공식 대행 입찰공고를 확인할 수 있었다. 

 

https://www.kr.or.kr/sub/info.do?m=040201

 

 

아쉬운 것은 현재 수도권에서 착공중인 신안산선과 신림선 등의

기공식 용역 대행업체 공고는 찾아볼 수 없었다...

라고 생각하던 차에 기공식의 또다른 이름 '개통식'으로 검색해보았다. 

 

https://www.kr.or.kr/sub/info.do?m=040201

 

 

'개통식'으로 검색하니 훨씬 많은 정보가 조회되었다. 

어느 순간부터 기공식이 개통식이라는 단어로 사용되었으므로 

검색시에 기공식과 개통식 둘다 검색해보자.

 

추가적으로 확인한 사이트는 정부기관의 기공식(개통식) 행사 대행 용역입찰을 종합적으로 볼 수 있는 사이트가 있다.

일부 유료사이트가 있으나 이곳은 무료로 조회가 가능하다.

 

나라장터(국가종합전자조달) - http://www.g2b.go.kr

http://www.g2b.go.kr

 

 

 

 

위 이미지 오른쪽과 같이 수요기관이 경기도, 부산교통공사, 한국철도시설공단 등

다양한 기관에서 철도 기공식 대행용역 기공식 용역 공고를 종합적으로 모아 게시해준다.

 

이러한 전조증상을 확인하고, 투자를 고려한다면

리스크는 어느정도 줄이면서, 리턴을 받을 수 있는 투자가 될 것 같다.

 

여기까지 철도 교통망의 기본지식을 다룬 내용이었고, 

다음에는 보다 심화적인 내용으로 찾아뵙겠습니다. 

감사합니다 :)