[부동산] 지역주택조합이란?

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오늘은 지역주택조합이라는 주택개발 방식에 대해서 알아보고자 합니다. 

사실 제가 눈여겨 보고있는

성남시 수정구 태평 4동의 태평선경아파트에 대해서 

파고파고 파다가 알게된 사실들을 공유해보고자 합니다.

포스팅은 아래와 같이 진행됩니다 :)

 

 

1. 지역주택조합이란?

2. 재건축, 재개발, 지역주택조합의 차이

3. 지역주택조합의 기존 문제점

4. 지역주택조합의 개선된 점

5. 결론

 

 

1. 지역주택조합이란?

평소에 재건축, 재개발에 대해서 언뜻 알고있기는 한데...

지역주택조합은 뭐죠...???

 

지역주택조합이란, 일정 조건을 가진 조합원들끼리 돈을 모아서 토지를 매입한 뒤, 

해당 토지에 아파트를 지어서 공동구매하는 방식을 말합니다.

여기서 일정 조건이란, 해당 토지구역이 있는 도/시 6개월이상 거주자 이면서 

무주택자이거나, 전용면적 85m2 이하의 소형주택을 소유한 세대주이어야합니다.

청약통장은 필요없으며, 조건은 지역주택조합 Case 에 따라 약간씩 상이합니다.

 

다른 개발방식에 비해 아파트를 저렴하게 구입할 수 있다 등

많은 장점을 가지고 있지만,

사실 지역주택조합은 부동산을 좀 아는 사람들 사이에서는

 

 

"원수에게 추천하는 지역주택조합"

 

 

이라고들 합니다. 

그만큼 개발사업 난이도가 높고, 피해를 입은 사람들이 많은 형태의 개발사업입니다.

 

 

[네이버 인플루언서] 원수에게 추천하는 지역주택조합, 지주택 사업 개념 이해했습니다. (부동산

 

 

그럼 왜 지역주택조합이 이렇게 원수에게 추천한다고 할만큼

말이 많은 개발방식일까요??

먼저 사업추진과정을 보겠습니다.

 

 

https://blog.naver.com/chuuchuuing/222120404764

 

 

사실 이렇게 보면, 재개발/재건축의 진행과 차이를 한번에 알아보기 어렵습니다.

가장 큰 차이는 토지소유권 95%이상이어야만 진행이 된다는 점과, 

조합원이 사업시행 초기부터 모집되어 진행된다는 점입니다.

 

토지사용승낙권이란, 

해당 토지/건물주들의 토지사용 의향을 물어보는것이나

크게 의미가 없고, 

토지소유권이라는 것이 중요하며, 

토지/건물주의 소유권 -> 지역주택조합으로 이관된 소유권을 말합니다.

 

재개발/재건축과 지역주택조합의 차이는 뒤에 이어서 추가로 설명드리겠습니다.

 

 

 

2. 재건축, 재개발, 지역주택조합의 차이

먼저 각 지역개발형식에 대한 개념부터 짚어나가면,

 

재건축 : 정비기반시설이 양호한 지역에서 기존의 낡은 주택만 허물고, 그 대지 위에 주택을 다시 짓는 것입니다.

재개발보다 사업 범위가 작으며, 주로 노후화된 아파트 위주로 시행됩니다.

 

재개발 : 정비기반시설이 열악한 지역에서 기존의 낡은 주택뿐만 아니라, 도시 경관을 재정비하는 것입니다. 

재건축보다 사업 범위가 크며, 단독주택과 아파트 모두를 포함하여 시행됩니다.

정비기반시설이란, 도로, 공원, 주차장, 학교 등을 말합니다.

정비계획과 정비구역은 자치시(Ex-성남시)에서 계획하고 고시합니다.

 

지역주택조합 : 정비기반시설과 관계없이 민간조합을 생성하여,

조합원 계약금(자본금)으로 토지를 매입하여 주택을 다시 짓는 것입니다.​

 

 

https://blog.naver.com/chuuchuuing/222120404764

 

 

그럼 재건축, 재개발과 지역주택조합의 차이는 뭘까요?

 

 

첫번째로 가장 큰 차이점은, 위 지주택 사업추진절차 이미지에 나와있듯이

지주택의 경우 사업계획 승인(9단계)이 되려면

'토지소유권 95%이상' 이라는 조건입니다.

만약, ** 동 10000평 토지를 지역주택조합으로 진행하고싶을 때, 

조합이 해당 ** 동 10000평 중 9500평의 소유권을 가져야만, 

사업계획이 승인됩니다.

 

이는 지역주택조합이 다른 개발사업에 비해 

굉장히 난이도가 높은 개발사업이라는 것을 뜻합니다.

심지어 이런 경우도 있습니다. 

소위 '알박기'라는 수법인데,

만약 해당 조합이 94%만 소유를 하였고, 

나머지 6% 토지의 소유주들이 단합을 하여

평당 가격이 시세 1천만원인데, 평당 가격 1억을 제시하면서

아님말고 식으로 사업을 지연시키면서 버티는 행위입니다.

조합 측 입장에서는 토지소유권 95%이상 이라는 요건을

반드시 충족시켜야 사업계획승인이 되기때문에

울며 겨자먹기로 시세보다 비싼 값에 매입하는 경우도 있습니다.

 

 

 

두번째는, 개발사업의 주체입니다. 

재건축/재개발의 경우 별도의 '시행사'가 있어서

그 시행사가 초기에 사업비용이나 리스크 등을 안고갑니다.

그래서 시행사가 마진을 남겨서 어느정도 행정절차가 끝나면

착공할 즈음 일반분양 조합원을 모집합니다.

지역주택조합의 경우, 별도의 시행사가 없이

사업 초기부터 조합원이 모집되어

조합이 사업비용이나 리스크 등을 안고 갑니다.

대신, 그만큼 다른 지역개발형식에 비해 

저렴한 분양가로 아파트를 얻을 수 있는 장점이 있습니다.

또한, 지주택의 경우 개발사업 시 정비계획등을 고려하지 않아

다른 개발사업의 비해 진행속도가 빨라 5년 내 입주가 가능한 Case 도 있습니다.

 

 

세번째는, 새로 지어질 아파트의 조합원 자격 입니다.

재개발/재건축의 경우, 해당 지역의 토지나 건물(아파트) 소유자가

앞으로 건설된 아파트의 조합원이 됩니다.

지역주택조합의 경우, 해당 지역의 토지나 건물 소유자가 자동으로 조합원이 되는 것이 아니라,

사업시행 초기에 별도로 조합원을 모집하여 금액을 확보한 뒤,

그 금액으로 해당 지역의 토지를 매입합니다.

해당 지역 토지/건물 소유자가 일정한 위 조합원 자격을 갖추면

지주조합원이라는 자격으로 조합원이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

조금 더 쉬운 이해를 위해 예를 들어보겠습니다.

최근에 눈여겨본 태평 4동의 태평선경아파트는

향후 태평 힐스원(가칭)이라는 지역주택조합 방식으로 개발이 진행될 예정입니다.

 

 

 

 

태평선경아파트 소유주로써는 2가지 선택지가 있습니다.

 

1) 만약 내가 무주택 세대주이거나, 85m2 이하 1주택 소유주라면 지주조합원으로써 가입한다.

2) 지역주택조합에 태평선경아파트를 매매하여 토지소유권을 양도한다.

 

만약  내가 이미 85m2 이상의 1주택 소유자인 상태에서

태평선경아파트를 재건축처럼 생각하고

새아파트를 얻을 생각으로 장투용으로 매입했다면

조합원이 될 수 없습니다.

 

이 경우에는 위 선택이 2번을 선택하여 지역주택조합에 팔던가

아니면 부동산에 다시 내놔야합니다.

 

즉, 재개발/재건축의 경우, 해당 지역 소유주이면 조합원 지위를 얻을 수 있으나

지주택의 경우, 별도의 조합원 자격이 있으니 유의하여야 합니다.

 

 

 

3. 지역주택조합의 기존 문제점

많은 문제점들이 제기되었지만,

대표적으로 아래와 같은 문제점이 있었습니다. 

 

1) 조합원과 토지확보 관련

토지를 물색하고, 한 10000평 중에서 10평밖에 토지사용승낙을 못받았는데, 

그때부터 벌써 조합원 모집을 하면서 현수막 광고를 하고, 

저렴하게 아파트를 구매할 수 있다는 식의 현혹을 시킵니다.

결국 구체적인 토지사용승낙과 토지소유권 수치가 없이 

무작정 조합원부터 모집하고 자본급을 확보하다보니

조합원 입장에서는 세월아 네월아 토지를 확보할 때까지 기다려야 하는 상황입니다...ㅠ

 

아파트를 지을 토지확보조차 제대로 되지 않은 경우에서

사업을 시작하는 게 대부분이라 지역주택조합은 성공률 20% 정도의 힘든 사업이며,

사업이 성공한다고 하더라도 추가분담금이 너무 많아서 마찰을 겪는 경우도 많습니다.

 

참고로 재건축의 경우에는 사업계획 승인이 되기위해서는 75%의 동의율을 얻어야하는데, 

이는 위의 95%라는 수치에 비해 비교적 원활하게 진행될 수 있는 수치입니다.

 

2) 조합원의 자금운용

지주택의 경우 재개발/재건축과 달리 민간사업자 주체로 진행되다 보니

내부회계 비리가 많은 편입니다.

예를 들어서, 사업 초기 조합원을 모집하여 토지 구매를 위한 자본금이 생기는데, 

이 자본금 운영을 그냥 일반사람들이 모여서 만든 지역주택조합이 운영하고,

자금 운용에 대해 별도로 신고에 대한 의무가 없다보니 내부비리가 많다는 얘기입니다.

 

3) 추가분담금

또한, 높은 추가분담금입니다.

위의 알박기 사례와 같이 사업이 지연되다보면

당연히 용역비와 조합이 은행으로 부터 대출받은 금액에 대한 이자비용 등이 증가하게됩니다.

결국 증가한 비용은 조합원들에게 귀속되고, 

이렇게 되면 애초에 조합원들이 생각한 금액보다

더 많은 추가분담금을 내어야만 아파트 입주가 가능합니다.

 

 

 

4. 지역주택조합의 개선된 점

하도 지주택에 대해서 문제점이 많다보니

최근에 지주택에 대해 관련 법령이 개선된 흔적이 보입니다.

 

1) 2017.6.3
- 지역주택조합에 대해 조합원 모집 신고하여 공개모집

 

2) 2020.6.11

- 조합 가입시, 30일 이내에 철회 가능

- 연간 자금운영계획 및 자금 집행 실적 등을 제출

 

이전에는 조합에 가입하면, 철회가 어려웠습니다. 

단적인 예로, 길가다가 혹은 현수막에 홀려서

어떻게 지주택의 조합원이 되었는데, 

좀 더 알아보니 지주택이 리스크가 큰 형태의 개발사업이었던 것입니다. 

하지만, 이미 가입이 되어 철회가 매우매우 어려웠습니다.

 

2) 2020.1.23

- 주택조합은 계약금 등 자금의 보관 업무는 신탁업자에게 대행하여야 한다.

 

3) 2020.7.24

- 일정 토지사용권한 확보 후에 조합원 모집 신고가 가능

- 주택조합사업에 필요한 관련 법령에 따른 신고, 승인 및 인/허가 등의 추진 현황

- 수익 및 비용, 자금의 차입에 관한 사항

- 계약금 등 모든 거래행위 장부 월별 작성보관의무 

- 조합장 및 임원 분기별 실적보고서 작성 의무

 

특히, 조합의 내부회계비리에 대한 감독과 의무가 많이 개선되보이며, 

이를 통해 조합원들의 계약금을 안정하게 운용될 수 있도록 노력의 흔적이 보입니다.

 

 

5. 결론

지역주택조합의 경우 정말

 

"Hish Risk High Return"

 

이라는 말이 어울리는 개발방식이라고 생각됩니다.

시행사 없이 조합(원)이 사업초기부터 주도하여

리스크와 마진을 가져가는 형태입니다.

지금까지 문제점이 많았지만, 

최근에 법적으로 개선된 사항도 많이 보입니다. 

 

여러가지 사업지연으로 인해 시간이 걸려도

최근 부동산 정책이 공급정책으로 넘어가고 있고, 

성남시 대장동과 같은 부동산 이슈가 나옴에 따라 

정부에서도 부동산 개발에 대한 모니터링이 점점 강화될 것이라는 의견입니다. 

결국은 완공되지 않을까 하는 생각이고,

자금을 오래 묵혀둘 수 있는 사람이 접근하는게 좋을 듯 싶습니다.

 

태평선경의 경우에도, 

작년까지 2.9억하던것이 최근에는 4억 중/후반 호가가 나오고있습니다.

 

 

결국 지주택 조합원 자격이 된다면,

괜찮은 투자처로 생각됩니다.

 

포스팅에 대한 의견과 질책은 댓글에 남겨주시면

성심성의껏 답변드리겠습니다~!