[부동산] 상가는 상권과 입지, 어느 쪽이 더 중요할까?

 

안녕하세요. 밤고래에요 :)

오늘은 부동산 영역 중

상가에 대해서 내용을 공유하고자합니다.

 

 저는 주택/상가 매매, 주식, 비트코인 등

이것저것 해본 결과,

더욱이 요즘같은 인플레이션 상황 속에서는

부동산이라는 영역이 참 매력적인 것 같더라구요. 

그런데 부동산 중 주택은

다주택자에 대해 종부세, 양도세 폭탄 등 

세금 규제가 너무 심하고, 대출도 규제되다보니

선뜻 다주택자가 되기에는 많이 부담스러웠습니다.

그래서 요즘은 '상가'가 괜찮겠다 싶어서

상가 관련 책을 열심히 읽고 있습니다 :)

 

책은 상가투자 전문가 옥탑방 보보스(김종율)님의

'1일 매출로 보는 대한민국 상가투자지도'

입니다.

 

 

대한민국 상가투자 지도 - YES24

 

 

이 책은 옥탑방 보보스님과

함께 다니시는 분들께서 수도권의

CU/GS25 등의 편의점,

BBQ, 가마로 닭강정 등 치킨집,

스벅/투썸/이디야 등 커피전문점,

각종 떡볶이, 김밥집 등 분식집 등

수 많은 프랜차이즈와 상가들의

매출을 조사하고 동선을 파악해서

내놓은 결과물입니다.

 

 

 

 

서로 위치가 굉장히 근접해 있음에도

업종, 동선 등에 따라서

일 매출이 다른 이유와 포인트를 짚어줍니다.

 

이 책을 읽으면서, 

상가에 대해서 얻는 지식을 공유하도록 하겠습니다.

자 그럼 서론은 여기까지 하고, 

본론으로 들어가보도록 하겠습니다.

 

 

 

상권과 입지, 어느 쪽이 더 중요할까?

 

먼저, 상권과 입지에 대해서 구분하도록 해요.

상권은 영역, 권역의 개념입니다. 

'강남역 상권' 등으로 표현됩니다.

입지는 그 상권 내의 위치를 뜻합니다.

'강남역 상권 내 1번 출구 앞 코너 입지',

'노원구 학원가 상권 내 주동선상 입지'

등으로 표현됩니다.

 

결론부터 말하자면, 

상권보다는 입지가 더 중요합니다.

왜 그런지 예를 통해서 알아보겠습니다.

 

선릉역하면 어떤 이미지가 떠오르시나요?

 

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선릉역은 

지하철은 분당선과 2호선의 

환승역이기도 하고, 

테헤란로가 들어서 있어

 많은 빌딩들이 들어선 곳입니다.

 

 

지도 1

 

 

경매건으로 나온 물건을

지도를 통해서 보겠습니다.

지도상으로는 선릉역과 가장 가까운 위치에 있고,

주요 업무지구인 역삼역과 삼성역

그리고 유명 학원가인 대치동이 보이네요.

 

그렇다면, 선릉역 상권의 상가는

굉장히 비싸고 장사도 잘되겠군요?

근데 또 꼭 그런것 만은 아닙니다.

 

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지도 2

 

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빨간 위치에 나온 전용 78.5평 토지 + 1층 상가건으로,

감정가는 45억에 최저가는 18.6억입니다.

참고로 이 정도 면적에 선릉 동네라면 

주택도 40~50억원은 합니다.

 

그런데 지도를 확대해서 좀 더 자세히 보면,

선릉역이어도 정작 선릉역,

대로변과는 거리가 멀고 

동선상으로는 큰길에서 안쪽으로 한번 더 

꺾어 들어가야 진입할 수 있는

상가입니다.

 

어느 동네든

대로변의 업무시설에서 일하는 사람들이

해당 상권을 먹여 살리는 주된 수요층입니다.

대로변에 큰 유효수요가 있다면, 

대로변에 임차료 지급 여력이 높은 업종, 

예를 들면 은행/화장품점 등의 판매점, 

대형 프랜차이즈 점이 입점하고

그 뒤로 '테이블 장사'를 하는 업종들이

좀 더 낮은 임차료를 보고 입점합니다.

이렇게 자연스레 먹자골목 상권이 형성되는 곳이

바로 위 지도에서 빨간색 실선 부분입니다.

 

그런데 경매건인 빨간색 부분은

이러한 입지와도 한참 떨어져있고, 

동선상으로도 접근하기가 어렵습니다. 

그러므로 저 위치는 상권은 좋으나

입지는 꽝인 곳입니다. 

이런 상가는 선릉역/테헤란로 상권이라는

것을 보고 들어갔다가는

상가도 투자도 창업도 어려운 곳입니다.

 

제가 지도를 2번에 걸쳐서 보여드린 이유는, 

첫번째 지도만 보고는

근처에 유명한 역과 동네가 많다보니

굉장히 좋은 동네의 상가로

착각하기 쉬웠습니다.

두번째 지도를 보고는

실제로 확대해서 보다보니

동네가 좋아도 

실제로 사람들의 발이 닿을 수 있는 동선을

생각하게 되었고,

유명한 상권과 지역이라는

착시에 넘어가면 안되겠다라는

생각을 했습니다.

 

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사진과 해당 경매 물건과는 무관

 

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이 물건은 28억에 낙찰된 이후 

이화수 육개장 프랜차이즈 점이 입점했고,

월 매출은 6000만원 정도,

월 임대료는 1000만원이었습니다. 

참고로 상가 임대료는

보통 월매출의 10%를 기준으로 합니다.

 

보통의 기준으로는

월 매출이 6000만원이라면, 

월세는 600만원이 적당합니다.

그래야 보증금 외 인테리어 비용과 가맹비 등

3억원 가량을 투자한

이화수육개장 사장님도

적당한 수입(약 800만~1000만원)이 생깁니다.

현재는 월세가 600만원이 아니라 1000만원이니

사장님의 수입은 약 400만~600만원 일겁니다.

사실 저 정도 위치/규모의 

프랜차이즈 사업을 하고, 

업종 자체도 대중적인 육개장을 함에도

수입이 400~600만원이라면

이화수 육개장 사장님의 입장에서도 

적당한 수입이 아닐 것입니다.

 

결국은 상가주 입장에서도

임대를 받은 사업주의 상황이 좋아야

좋은 임대료를 꾸준히 잘 받을 수 있다고 생각합니다.

 

이처럼 입지가 나쁜 자리는

선릉역이라는 어마어마한 상권이어도

투자자나 창업자 모두에게 좋은 성과를 주지 못합니다.

좋은 상권은 가격이 비싸지만, 

나쁜 입지는 그 비싼 가격에 걸맞는

결과가 없다보니 그에 맞는 임대료를 받지 못합니다.

저 낙찰가 28억원으로

비인기 상권의 1등 입지를 샀다면 어땠을까요? 

결과는 완전히 달라졌을겁니다.

 

금번 스터디를 통해서, 

상권과 입지의 차이점 그리고

입지의 중요성을 더욱 잘 알게되었고, 

앞으로 상가투자를 함에 이써서

많은 도움이 될 것 같습니다. 

여기까지 읽어 주셔서 감사합니다 :)