[부동산] 용어 정리(용적률, 건폐율, 기부채납, 전매제한)

오늘은 부동산 공부와 독서를 하면서, 아직 부린이인 나에게 생소한 용어들을 알아볼 계획이다.

용적률, 건폐율, 기부채납, 전매제한을 정리했다.

 

1. 용적률

"용적률(容積率)은 건축 용어로 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시한다."

 

대지면적에서 건물의 연면적 비율이다. 이렇게 말하면 잘 모르니 예시를 들어보자.

용적률 = (건물 연면적 m² / 대지면적 m² ) × 100 (%)

 

위의 사진에서 초록색 네모 한칸이 10 m² 이고, 보라색 네모 한칸도 동일하게 10 m² 이다.

대지면적은 초록색 네모 네칸이므로 40 m² 이다.

건물 연면적은 건물의 각 층의 면적을 합한 값이다. 

보라색 네모가 4층이므로 10 x 4 m² 이다. 

 

위 예시에서는 용적률이 (40 m2 / 40 m2) x 100(%) = 100% 이다.

 

결국 대지의 크기가 똑같아도 용적률이 높을수록 건물을 높게지었다는 의미이다.

이렇게 되면, 대지의 크기 대비 사람이 생활할 수 있는 면적이 많아지므로 어떻게 보면 효율성이 높다고 할 수 있으나, 

너무 높은 빌딩과 밀도가 높은 주거환경을 지양하고자 용적률의 상한선을 둔다. 

 

그리고 기부채납에 따라서, 지방자치단체가 용적률을 결정한다.

기부채납은 아래에서 좀 더 살펴보자!

 

2. 건폐율

"대지(垈地) 면적에 대한 건물의 바닥 면적의 비율. 가령, 100평의 대지에 건폐율이 50％이면 건물의 바닥 면적은 50평"

 

위에서 용적률을 이해하였다면, 건페율도 이해하기 어렵지 않다.

 

용적률과 같이, 건물 바닥면적의 총합이 아닌,

대지면적에서 건물이 올라가있는 1층 면접의 합이라고 생각하면된다. 

 

위의 그림 예시에서는 총 대지면적이 40 m² 중에서

1층 면적이 10 m²인 건물이 한 채 있으므로 10/40 * 100(%) = 25% 이다. 

 

3. 기부채납

"개발사업에 있어서 개발구역 내 일부 공공시설을 사업자(건설사)가 해당 지방자치단체에게 무상으로 주는 것"

 

기부채납에 대해 알아보자

위의 블로그에서 정리가 정말 잘 되어있다.

기부채납의 개념은 특히, 개발 사업시행자 - 국가/지자체 간의 거래를 말하며

사업시행자가 개발 사업을 진행함에 있어

국가/지자체로 개발 사업영역의 일부(토지/시설 등) 혹은 현금을 납부하는 것을 말한다.

 

 

기부채납을 함으로써, 사업시행자는 개발 사업의 운영권과 국가/지자체의 판단에 따른 개발 허가 용적률/건폐율을 인센티브로 제공받고, 

국가/지자체는 무상으로 자산을 양도받음으로써 Win-Win 할 수 있다.

 

그러나 개인적인 생각으로는, 이 기부채납 과정에서 실제 개발사업 영역의 주인들인

세대주들의 의견과 감독이 들어가지 않는다는 것이 의문이다.

 

예를들어, 사업시행자는 개발 사업 마진을 높이기 위해서 용적률을 최대한 높이려고 할 것이고, 

이 용적률은 국가/지자체가 정한다.

 

사업시행자가 기부채납을 통해서 국가/지자체가 용적률을 높일 수 있도록 한다는 것인데...

이것은 어떻게 보면 공식적인 로비 아닌가?

 

만약 용적률을 너무 과도하게 올리고, 사업시행자는 많은 기부채납을 통해서 국가/지자체로부터 승인을 받는다면,

그 지역에는 매우 높은 건물들이 올라가 있을 것이다.

 

이렇게 되면, 근방의 주민들은 시야가 많이 가려지고(조망권 침해)

건물이 햇빛을 가려서(일조권 침해) 삶의 질이 안좋아질 수 있다.

 

이러한 시나리오가 있는데, 기부채납을 통한 용적률 인센티브에 대해

별도로 감독하는 기관이 있는지 또는 기부채납을 통해서 용적률 인센티브를 주는게

합당한지 공부를 하면서 의문이 들었다.

 

3. 전매금지

"주택공급 안정화를 위해 새로 분양된 주택을 일정기간 매매할 수 없도록 제한하는 것(분양권 전매제한)"

 

분양권 전매금지 이후 시장은… 입주권·지방 대도시 풍선효과 '우려'

 

4. 재개발, 재건축 사업 추진절차

​

1) 도시·주거환경정비기본계획 -> 2) 정비계획수립 및 정비구역 지정 -> 3) 조합설립추진위원회 ->

(안전진단) -> 4) 조합설립인가 -> (매도청구소송) -> 5) 사업시행인가 -> 6) 시공자선정 -> 7) 분양신청 -> 8) 관리처분계획인가 -> 9) 이주, 착공 및 분양 -> 10) 이전고시 -> 청산

 

[정비사업]재개발·재건축 계획수립과 정비구역지정단계

위 블로그에서 재건축 과정에 대해 잘 정리되어있으니 참고하면 좋을 것 같다!