[부동산] 주택은 너무 비싼데 부동산은 하고 싶다 : 소액상가

순서

1. 소개

 1) 개요

 

2. 투자포인트

 1) 매매가 상승 잠재 : 성남시 구시가지 대규모단지 오픈예정

 2) 유동인구가 많은 모란역 6번 출구
 3) 수익률 > 이자율

 4) 월급쟁이에게 도전해볼만한 가격

 5) 상가는 투기과열지구가 없다

 6) 코로나로 인한 상가 저평가 

 

3. 리스크포인트

 1) 공실가능성

 2) 이자율 상승

 

 

1. 소개

 1) 개요

나같은 회사원 샐러리맨은 유리천장이있다.

아무리 열심히 일해도 결국 근로소득의 한계가있고

지금처럼 끝없이 오르는 실물자산 가격의 상승률을 절.때. 따라갈 수 없기때문이다...ㅠㅠ

마음 같아서는 여기저기 부동산을 사고싶으나

뭐 요즘은 주택하나 구입하려면 억단위는 있어야하는것 같고...정부 규제도 매우 심하다.

주택은 너무 비싼데 부동산은 하고싶었다.

그래서 알아본 것이 5000만원~1억정도로 투자할 수 있는 소액상가이다.

 

계속 관심있게 본 지역이 있는데, 바로 성남 모란역이다.

물론 내가 사는 동네여서 잘 아는 지역이기도 하고, 성남시라는 지역이 긍정적이라고 생각하기 때문이다.

 

이번에 구매한 상가의 프로필은 이렇다. 

 

매매가 : 6,000 만원

계약/전용면적 : 5.89/5.89 m2(1.78평)

보증금/월세 : 185만원/26만원

내용 : 단독 상가 사용이 아닌, 1층 여러 상가 호수와 합쳐서 중형 마트가 사용중

위치 : 모란역 6번출구 바로 앞 1층

 

상가를 계약하기전에 실제로 임장(부동산 현장실사)한 마트의 현장은 아래와 같았다.

 

위 사진에서 블랙야크 바로 옆에 모란역 6번출구가 마트 방향으로 빠져나오도록 위치하고있다.

사람들의 동선이 출구에서 나오고 바로 OK마트가 시야에서 보인다

 

장사도 매우 잘되고있었고, 이미 모란역에서 사람들이 많이 이용 중인 중형 크기의 마트였다.

 

위 프로필에서 언급한 것 처럼, 이 마트 전체를 구매한 것이 아니다.

이 마트는 실제로 101호, 102호, ... , 130호의 상가들의 벽을 다 허물고 

마트가 각 상가들마다 다 계약을해서 1층을 통으로 사용하고 있는 형태이다.

즉,  이번에 구매한 상가는 이 빌딩 1층 30개의 호 상가 중 1개의 상가에 해당하며, 임대차계약은 마트와 진행한다.

 

오늘은 이 상가를 왜 투자하게 되었는지 투자포인트와 리스크포인트를 다루어 볼 예정이다!

 

2. 투자포인트

 

 1) 매매가 상승 잠재 : 성남시 구시가지 대규모단지 오픈예정

http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=happy7344949&logNo=221660896324

성남시 구시가지 예정 재개발/재건축 정보

산성역 포레스티아 4089 세대 2020년 7월 입주 완료

신흥역하늘채렌더스원 2411 세대 2022년 입주 예정

신흥 2구역 4774 세대 2022년 입주 예정

금빛 그랑메종 5320 세대 2022년 입주 예정

도환중 1구역 1972세대 2023년 입주 예정

산성구역 3365 세대 2024년 입주 예정

은행주공 3500 세대 2025년 입주 예정

(성남시 구시가지란 아직 개발진행 중인 중원구, 수정구를 말한다)

(성남시 = 분당구 + 중원구 + 수정구)

 

2020년부터 2025년 까지 성남 구시가지에

재건축/재개발되어 입주예정인 세대는 총 25,431이다.

1세대를 3명 기준으로 잡는다면, 5년간 성남 구시가지에 신규유입 인원은 약 76,000명이다.

(물론 미분양이 안난다는 가정하에)

그리고 성남 구시가지에 사는 사람들은 보통 모란역에서 약속을 많이 잡는다.

 

현재 모란역은 회사 같은 상업지구는 거의 없고,

건대입구와 같이 음식점/술집/카페/노래방 등의 유흥상권이 형성되었으며, 모란시장이 있다.

 

성남에 사는 사람이라면 대부분 알겠지만,

그리 멀지않고 그냥 맘편하게 술마시거나 저녁약속을 잡으면

대부분 모란역에서 약속을 잡는다.

 

또한 모란역은 현재 8호선, 분당선이 교차하는 환승역이며,

성남 인근의 서울, 수원, 공항 등으로 가는 많은 광역버스를 이용할 수 있다.

참고로 현재 모란역의 일평균 승하차 인원은 67,000명 이다.

(지하철만이며, 버스 이용객 수는 집계불가)

 

유동인구 많은 환승역세권 상가 '모란역 센트럴 스퀘어'

 

나는 분명, 5년간 신규유입되는 약 76,000명이 모란역의 유동인구를 크게 상승시킬 것이라고 생각했다.

그리고 유동인구의 증가는 향후 모란역의 상가매매가를 상승시킬 것이라고 판단했다.

 

 2) 유동인구가 많은 모란역 6번 출구

 

사실 위에서 모란역에 대해서 이야기했지만, 모란역에는 상가가 엄청 많다.

그럼 모란역 어디에 있는 상가를 구매할까...?

 

나는 사실 상가에 대해서 깊숙하게 공부하지 못했다.

골목상권은 보다 세밀한 유동인구 분석과 임장이 필요하다.

그래서 내린 결론은 대로변과 출구 앞에 있는 상가를 구매하는 것이었다.

물론 대로변/출구 앞에 상가가 있다고 무조건 유동인구가 많은 것은 아니지만,

실제로 임장을 가보았고 내가 잘 아는 지역이니 어느정도 확신이 있었다.

 

 3) 수익률 > 이자율

현재는 대출에 대해서 규제가 강화되었으나, 기준금리가 많이 낮은 상태이다.

개인의 신용도에 따라서 다르겠지만, 약 4% 금리로 어느정도의 대출이 가능하다는 가정을 해보자.

 

이 상가의 월세는 26만원이다.(312만원/연)

이 상가의 매매가가 6천만원이므로, 6천만원을 투자해서 연 312만원의 소득을 얻는 것이다.

수익률을 따지면 5.2%이다.

 

반대로 계산해보자.

 

내가 만약 4%의 이자율로 6천만원을 대출해보면

240만원/연(20만원/월) 이자비용이 발생한다. 

 

즉 자신이 현금이 0원인 상태에서

신용이 4% 이율로 6천만원의 금액을 대출할 수 있다면

월 26만원(월세)-20만원(이자비용) = 6만원의 순이익이 매월 발생한다. 

 

개인의 상황에 따라 현금을 어느정도 가지고 있는 경우도 있고, 

신용도에 따라서 위 4% 이율보다 더 낮은 금리가 책정될 수 있다.

이렇게 된다면 위에서 말한 순이익보다 더 큰 순이익을 볼 수 있다.

 

 4) 월급쟁이에게 도전해볼만한 가격

사실 어떤 부동산이 위치와 전망, 수익률이 아~무리 좋다고해도

매매가의 단위가 3억, 5억, 10억이러면 겁부터 난다...

게다가 나같이 상가투자를 처음해 보는사람이라면, 

억단위의 거래는 굉장히 부담스럽다.

 

그래서 사실 소액상가를 위주로 찾아보았고, 

내 자본과 대출을 이용하여 구매할 수 있는 금액이 5천만원~1억정도였다.

 

매번 공부와 생각만하고 실행을 안하니 항상 답답했고, 

이정도의 금액은 투자에 실패하더라도 내 인생이 회복불가 할정도로 망할것 같지는..? 않았다ㅋㅋㅋ

 

 

그래서 임장을 바로 실행했고, 매물을 내놓은 부동산에 가보며

여러 회사 선배들의 조언을 얻으며 대출을 알아보았다.

 

 5) 상가는 투기과열지구가 없다

사실 주택은 가격도 매우많이 올랐으며, 현재 정부규제도 매우 심하다. 

특히 성남시는 투기과열지구중의 하나이다.

 

성남시의 수정구와 분당구가 투기과열지구이며, 성남시 전체 조정대상지역이다.

 

https://blog.naver.com/eng3051/222014831436

 

그러나 이건 부동산 중에서 '주택'에 해당하는 내용이고,

상가는 해당되지 않는다.

또한 상가는 종합부동산세가 없다.

 

 6) 코로나로 인한 상가 저평가 

 

요즘같은 코로나19로 인한 불경기시대에 '상가'하면 위와 같은 이미지가 떠오른다. 

코로나19 로 인해서 자영업자분들이 굉장히 많이 힘겨운시기이다...

 

그러나 나는 이게 어떻게 보면 기회라고 생각된다.

지금은 '상가'라는 부동산 종목에 대해서 코로나19로 부정적인 이미지가 형성되어있다.

향후 코로나19가 회복될 것을 감안하면

지금이 저렴한 가격에 매수할 수 있는 적기라고 생각했다.

 

3. 리스크포인트

 1) 공실가능성

임장을 통해서, 실제 임대인의 장사가 잘 되고있는지, 유동인구는 있는지 등을 확인하고 판단했지만, 그렇다고 공실가능성이 없는 것은 아니다. 

 

공실이 될 경우의 문제점은 월세를 받지 못하므로, 이자비용을 순수히 나의 월급으로 매꿔...야한다는 큰 리스크가 있다.

 

상가 투자에 있어서 많은 부분이 중요하지만, 해당 상가에 들어와있는 임대인이 나가고 공실이 될 확률은 없는지를 잘 확인하고 판단해야한다.

 

 2) 이자율 상승

현재 대출금리 3.7% 변동금리로 투자를 한 상태이다. 

향후 기준금리와 정책 기조에 따라서 나의 대출금리도 일정기간마다 조정된다. 

 

금리가 더 낮아지면 좋겠지만 사실상 현재 제로금리 상태이므로

금리가 더 낮아질 가능성을 매우 적다고 본다.

 

이자가 상승하면, 그만큼 내가 내는 월 이자비용이 상승한다...ㅠ

금리가 유지되거나 아주 소폭 상승하기를 바란다.

 

그러나 우리나라는 미국의 기준금리를 따를 수 밖에 없는 구조이고,

미국은 현재 코로나 19로 인한 타격으로 인해 

금리를 올리기가 쉽지 않은 상황이다.

 

美 기준금리 동결…파월 “확실한 진전 있어야 금리 인상”

현재 미국의 기준금리는 0.25%이고, 한국의 기준금리는 0.5%이다.

미국의 연준(기준금리 결정)은 향후 2023년 까지 제로금리 유지를 시사했다.

 

 

 

여기까지가 상가 투자를 하게된 저의 스토리였고, 궁금한 점이 있으시면 댓글에 달아주시기 바랍니다. 

제가 아는 범위내에서 성의 껏 답변드리겠습니다~!

 

참고

네이버지도

blog.naver.com/rabona5/222210135755

blog.naver.com/eng3051/222014831436

www.segyefn.com/newsView/20190712000819